マンション売却窓口
神南プラザビルの売却専門
神南プラザビル
売却スコア
一般客からの需要 ：
6
/ 10点
投資家からの需要 ：
7
/ 10点
外国人からの需要 ：
7
/ 10点
買取業者からの需要：
6
/ 10点
合計スコア：
26
/ 40点
安定した売却需要がある物件で、買取業者からの引き合いも多いでしょう。
投資用途での需要が高く、スピード売却が期待できますし、ターゲット層が多いです。
一般客、投資家、外国人、業者業者
全ての売却可能性を含めた相談が可能！
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神南プラザビルの売却を成功させたいオーナー様へ
― 高く売る・早く売る・買取で即現金化。神南プラザビルの売却が得意な会社を厳選してご案内します ―
神南プラザビルの売却を考え始めたとき、多くのオーナー様が最初に気になるのは、「現在ならどのくらいで売れるのか」「査定価格は本当に適正なのか」「神南・渋谷という立地はどこまで価格へ反映されるのか」「住宅として売るべきか、事務所・店舗・収益物件として評価すべきか」「もっと高く購入してくれる法人や投資家へ販売できる会社があるのではないか」といった点ではないでしょうか。
神南プラザビルのような都心物件では、一般的な住宅マンション以上に、不動産会社によって査定額や販売戦略に差が出る可能性があります。
なぜなら、区分所有部分の登記上の用途、現在の利用状況、管理規約上の利用制限、専有面積、所在階、間取り、事務所利用の可否、賃貸状況、現在賃料、管理費・修繕積立金、建物全体の管理状態などによって、想定する購入者が大きく変わるためです。
自己利用目的の購入者へ販売するのか、事務所を探している法人へ販売するのか、賃貸中のまま収益物件として投資家へ販売するのか、買取再販会社へ売却するのかによって、同じ物件でも評価方法が変わる可能性があります。
十分な比較をせずに売却してしまえば、「神南や渋谷の事業用不動産に詳しい会社にも相談すれば良かった」「住宅の坪単価だけではなく事務所需要も評価してもらえば良かった」「投資家だけでなく法人の自己利用需要にも販売すれば良かった」「仲介だけでなく買取価格も比較しておけば良かった」と後悔する可能性があります。
不動産売却では、わずか数％の価格差でも実際の金額では大きな違いになります。
仮に8,000万円の物件で5％の差が生じれば400万円、1億円なら500万円、1億5,000万円なら750万円の差です。
高額な都心物件では、不動産会社選びや販売方法の違いが数百万円、場合によってはそれ以上の差につながる可能性があります。
大切な資産だからこそ、一社の査定額だけを見て売却先を決めるのではなく、「どの用途として評価しているのか」「誰に販売するのか」「どの成約事例を参考にしているのか」「どの販売ルートを使うのか」まで比較することが重要です。
神南プラザビルは、東京都渋谷区神南一丁目に位置する物件です。
神南は、渋谷駅周辺の中でも商業・オフィス・ファッション・クリエイティブ機能が集まり、渋谷の都市性を強く感じられるエリアです。
渋谷駅方面を利用しやすく、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線など、多数の路線を利用できます。
渋谷駅からは新宿、池袋、品川、東京、表参道、青山、横浜方面などへアクセスしやすく、居住目的だけでなく、事業拠点、オフィス、投資用不動産としても交通利便性を評価しやすい立地です。
神南周辺には、商業施設、飲食店、ファッション関連店舗、オフィス、各種サービス施設などが集まり、原宿、神宮前、宇田川町、公園通り方面などにもアクセスしやすい環境があります。
渋谷駅前の再開発エリアとはまた異なる、神南独自の商業・クリエイティブな街の雰囲気があることも特徴です。
ファッション、IT、広告、映像、音楽、デザイン、エンターテインメント、美容など、渋谷との親和性が高い業種にとっては、神南という所在地そのものが事業上の魅力になる場合があります。
そのため、神南プラザビルを査定する際には、「渋谷区の中古マンション」だけで評価するのでは十分とはいえません。
神南一丁目、宇田川町、神宮前、渋谷、道玄坂、円山町、松濤周辺などの類似物件を確認しながら、住宅、事務所、店舗、収益物件など、対象区分の実際の利用可能性に応じた評価が必要です。
特に重要なのが、登記上の用途と管理規約です。
同じビル内でも、住居として利用されている区画、事務所として利用されている区画、店舗的な用途が認められている区画などが存在する場合があります。
一方で、登記上は事務所でも管理規約によって特定用途が制限されていたり、逆に登記上は居宅でも一定の事務所利用が認められていたりするケースがあります。
そのため、売却前には、登記簿、管理規約、使用細則、現在の利用状況などを確認し、「誰に、どの用途で売れる物件なのか」を整理することが重要です。
利用可能な用途によって購入候補者は大きく変わります。
自己居住が可能な住戸であれば、渋谷・神南に住みたい実需購入者やセカンドハウス需要などが考えられます。
事務所利用が可能であれば、渋谷で自社オフィスを持ちたい法人、個人事業主、クリエイター、デザイン会社、広告関連会社、IT企業、芸能・エンターテインメント関連事業者などが購入候補となる可能性があります。
賃貸中であれば、家賃収入を目的とする個人投資家、資産管理法人、不動産会社などが購入候補となります。
この購入者層の違いを理解せず、一般的な住宅としてだけ販売したり、逆に投資用としてだけ販売したりすると、より高く購入する可能性のある層を逃してしまうことがあります。
神南プラザビルの売却では、対象区分の専有面積、所在階、間取り、採光、眺望、入口の位置、エレベーターとの位置関係、室内の状態、内装仕様、設備、空調、トイレや給湯設備、事務所としての使いやすさなども重要です。
住宅であれば、キッチン、浴室、収納、採光、居住性などが重視されます。
事務所であれば、デスク配置のしやすさ、来客対応スペース、会議スペース、OA機器配置、空調、セキュリティ、通信環境などが重視される可能性があります。
店舗的な利用が可能な場合には、視認性、人通り、導線、看板、来店しやすさなども評価材料になります。
つまり、同じ専有面積でも、どの用途で販売するかによって訴求すべきポイントが変わります。
そのため、査定を依頼する際には、「坪単価はいくらです」という説明だけでなく、「誰がこの区画を購入する可能性が高いのか」「住宅として売る場合と事務所として売る場合ではどちらが高く評価されるのか」まで提案できる不動産会社を選ぶことが重要です。
神南という立地では、法人の自己利用需要も重要です。
賃貸オフィスでは毎月賃料を支払い続ける必要がありますが、事業が安定している法人の中には、自社利用のために区分所有オフィスを購入したいと考える会社があります。
特に渋谷周辺で長期間事業を続ける予定の会社であれば、「賃料を払い続けるより資産として保有したい」「神南に自社拠点を持ちたい」というニーズが生まれる可能性があります。
法人購入の場合、単純な投資利回りだけでなく、立地、企業イメージ、従業員の通勤利便性、取引先とのアクセス、将来の資産価値なども判断材料になります。
神南という所在地がブランディング面でプラスになる業種であれば、一般的な投資家とは異なる価格判断をする可能性があります。
そのため、事務所利用が可能な区画を売却する場合には、投資家だけでなく自己利用法人にも情報を届けることが重要です。
一方、現在賃貸中であれば、収益物件としての評価も重要になります。
オーナーチェンジで売却する場合、投資家が確認するのは、現在の賃料、共益費、管理費、修繕積立金、年間賃料収入、年間支出、表面利回り、実質収支、賃貸借契約の内容、契約期間、更新条件、テナントや入居者の属性、滞納の有無、敷金・保証金、解約条件、空室リスク、将来的な賃料水準、建物の管理状態、修繕計画、再売却需要などです。
住宅賃貸と事務所賃貸では、投資家の確認ポイントも異なります。
事務所として賃貸している場合には、現在のテナントの事業内容、契約形態、契約期間、解約予告期間、保証金、原状回復条件などが収益物件としての評価に影響する場合があります。
長期間安定して入居している法人テナントであれば、安定収益を重視する投資家から評価される可能性があります。
逆に、現在賃料が周辺相場より大幅に低い場合には、現行収益を基準として購入価格を判断され、売却価格が抑えられる可能性があります。
そのため、現在の賃料だけではなく、「同じ神南・渋谷周辺で同程度の区画を新規募集した場合に、どの程度の賃料が期待できるのか」を確認することも重要です。
例えば、長期テナントとの契約によって賃料が周辺相場より低い場合、現在の収益利回りだけで査定すると、本来の不動産価値を十分に反映できないことがあります。
一方で、将来的に賃料上昇余地があることを適切に説明できれば、その点を評価する投資家が現れる可能性があります。
ただし、将来賃料だけを根拠に過度に高い価格を設定することも危険です。
投資家は現行収益、将来収益、空室リスク、改装費用、テナント募集コストなどを総合的に判断するためです。
収益物件として販売する場合には、現在の数字と将来的な可能性の両方を、根拠を持って説明する必要があります。
現在空室である場合には、投資家へ販売するだけでなく、自己利用を希望する法人や個人事業主へ販売することで、購入候補者の幅を広げられる可能性があります。
投資家は利回りから価格を逆算するため、一定以上の価格になると購入を見送ることがあります。
一方、自社利用を考える法人は、「自社のオフィスとしてこの場所を取得する価値があるか」という基準で判断します。
そのため、神南という立地を高く評価する法人がいれば、収益還元価格より高い価格で購入する可能性もあります。
逆に、現在高い賃料で安定したテナントが入居している場合には、空室にするよりオーナーチェンジで販売したほうが投資家から評価される場合もあります。
つまり、「空室だから高い」「賃貸中だから高い」と一概にはいえません。
対象区分の用途、現在賃料、テナント状況、自己利用需要、周辺賃料、売却時期などを比較して判断する必要があります。
神南プラザビルのような物件では、不動産会社によって得意分野が大きく異なります。
一般住宅の仲介に強い会社、渋谷の区分オフィスに強い会社、店舗・事務所売買に強い会社、投資用区分不動産に強い会社、法人顧客を多く抱える会社、富裕層投資家を抱える会社、買取再販に強い会社などがあります。
住宅仲介だけを得意とする会社では、法人の自己利用需要や収益物件としての評価を十分にできない可能性があります。
逆に、投資物件だけを得意とする会社では、空室時に自己利用法人へ高値で売れる可能性を見逃す場合があります。
そのため、神南プラザビルでは、複数の販売ルートを比較できる会社を選ぶことが重要です。
特に渋谷・神南という都心立地では、不動産会社が抱えている法人顧客や投資家ネットワークが販売結果へ影響する可能性があります。
一般の不動産ポータルサイトへ掲載するだけでなく、「渋谷で自社オフィスを探している法人」「神南で事業拠点を探している会社」「都心区分オフィスを購入したい投資家」「渋谷の収益不動産を探している資産管理法人」などへ直接紹介できれば、より幅広い購入需要を取り込めます。
購入者が限定される特殊性のある物件ほど、「どれだけ多くの人へ広告を出すか」だけではなく、「適切な購入候補者へ情報を届けられるか」が重要です。
また、売却情報を広く公開したくない場合には、非公開販売や限定公開も選択肢になります。
事務所や法人所有物件では、「取引先や従業員に売却を知られたくない」「テナントへ不要な不安を与えたくない」「不特定多数の人を室内へ入れたくない」といった事情がある場合があります。
その場合には、購入可能性の高い法人や投資家へ限定して紹介する方法があります。
一方で、最高値を目指す場合には広く市場へ公開して購入候補者を増やすほうが有利な場合もあります。
まず非公開で既存顧客へ紹介し、一定期間で反応を確認した後に一般公開するといった段階的な販売戦略も考えられます。
査定価格が最も高い会社を選べば、必ず高く売れるわけではありません。
媒介契約を獲得するために、市場価格から大きく離れた査定額を提示する会社もあります。
例えば、市場では1億円前後での成約が現実的な区画に対して、十分な根拠がないまま1億3,000万円や1億5,000万円といった査定額を提示され、その価格で販売を開始しても、購入希望者が現れなければ意味がありません。
法人や投資家は、神南プラザビルだけを見ているわけではありません。
神南、宇田川町、渋谷、道玄坂、原宿、神宮前、南平台などの事務所・収益物件だけでなく、新宿、恵比寿、青山、六本木など、同程度の予算で購入できる都心物件を比較する可能性があります。
投資家であれば、収益性、利回り、空室リスク、将来の売却可能性を比較します。
自社利用法人であれば、渋谷に取得するメリットと、他エリアにオフィスを購入する場合を比較します。
そのため、販売価格が市場から大きく離れていれば、問い合わせをする前に候補から外される可能性があります。
販売開始直後は、新着物件として最も注目を集めやすい重要な時期です。
この時期に高すぎる価格で販売を開始し、長期間売れない状態が続けば、「価格設定に無理がある物件」「何か問題があるのではないか」と見られる可能性があります。
その後、何度も価格を下げれば、「さらに下がるのではないか」と待たれたり、大幅な値下げ交渉を受けたりすることもあります。
一方で、早く売却したいからといって必要以上に安い価格を設定する必要もありません。
神南一丁目という立地で、同じ用途、同程度の専有面積、同価格帯の売物件が少なければ、その希少性を評価する購入者が現れる可能性があります。
特に神南や渋谷で自社物件を探している法人にとって、条件に合う区分オフィスが市場に少なければ、多少高くても購入を検討する場合があります。
重要なのは、「高い査定額」ではなく、「その価格でも購入する法人や投資家が存在するという根拠がある査定」です。
査定を受ける際には、「登記上の用途はどのように評価するのか」「管理規約上どのような利用が可能なのか」「住宅・事務所・投資用のどの市場で売るのが有利なのか」「どの成約事例を参考にしているのか」「神南・宇田川町・神宮前・渋谷周辺の類似物件とどう比較したのか」「自己利用法人へ販売できるのか」「投資家や資産管理法人をどの程度抱えているのか」まで確認することをおすすめします。
当マンション売却窓口では、神南プラザビルをはじめ、渋谷区神南・宇田川町・渋谷・神宮前・道玄坂周辺のマンション、区分オフィス、事業用・収益不動産の売却に対応できる不動産会社をご紹介しています。
複数の会社から査定や販売戦略の提案を受けることで、査定価格だけでなく、神南・渋谷への理解、住宅売買の経験、事務所・事業用不動産の販売力、法人顧客とのネットワーク、投資家への販売力、収益還元による査定能力、非公開販売への対応、買取対応力などを比較できます。
時間に余裕があり、できるだけ高い価格で売却したい場合には、仲介による販売が基本的な選択肢です。
住宅利用が可能であれば、渋谷・神南で自己居住やセカンドハウスを検討する購入者へ販売できます。
事務所利用が可能であれば、渋谷に自社オフィスを取得したい法人や個人事業主へ販売できます。
賃貸中であれば、現在の収益性や将来的な賃貸需要を説明し、投資家や資産管理法人へオーナーチェンジ物件として販売できます。
複数の購入者層を同時に検討することで、単一の販売方法だけでは得られなかった高値成約を目指せる可能性があります。
特に神南という立地では、「この場所を自社拠点にしたい」という法人需要を取り込めるかどうかが重要になる場合があります。
投資家にとっては利回りが合わない価格でも、自社利用法人にとっては賃貸オフィスの長期賃料負担と比較して購入メリットがあると判断される可能性があります。
そのため、収益還元価格だけを見て安易に売却価格を決めるのではなく、自己利用需要まで確認することが大切です。
一方、「資産の組み替えを急いでいる」「相続した物件を早く整理したい」「法人資産を現金化したい」「借入金を返済したい」「テナント対応や賃貸管理を終了したい」「売却活動を周囲に知られたくない」「不特定多数の内覧を避けたい」「短期間で売却を完了したい」といった場合には、不動産会社による買取も有効な選択肢です。
買取は一般的に仲介より売却価格が低くなる傾向がありますが、購入者を探す販売期間を短縮でき、条件がまとまればスピーディーに現金化できることがメリットです。
賃貸中、空室、事務所仕様、内装が古い状態、設備が撤去されている状態などでも、現況のまま査定する会社があります。
ただし、神南プラザビルのような都心事業用・収益物件では、買取会社によって価格差が大きくなる可能性があります。
取得後に自社でリノベーションして事務所として再販売する会社、法人顧客へ再販売する会社、投資家へ収益物件として再販売する会社、自社で長期保有して賃貸運用する会社など、それぞれ出口戦略が異なるためです。
例えば、渋谷・神南で区分オフィスを探している法人顧客を多く抱えている会社であれば、取得後の再販売価格を高く見込めるため、一般的な買取会社より高い価格を提示できる可能性があります。
自社で長期賃貸運用する会社であれば、短期的な転売利益だけでなく、将来の賃料収入、空室リスク、神南エリアの事務所需要、資産価値まで考慮して購入価格を判断する場合があります。
一社だけの買取査定で判断してしまえば、より高く評価する会社を見逃すことになりかねません。
当マンション売却窓口では、仲介会社だけでなく、渋谷・神南周辺の区分マンション、区分オフィス、事業用不動産、収益物件を積極的に買い取る会社も比較できます。
「一般市場へ仲介で販売した場合はいくらか」「法人の自己利用需要へ販売した場合はどの程度を狙えるか」「投資家へ収益物件として販売した場合はいくらか」「買取なら現在いくらで現金化できるか」という複数の出口を比較することが重要です。
また、室内が古い、事務所内装が以前のまま残っている、設備に傷みがある場合でも、売却前に必ず高額な改装工事を行う必要があるとは限りません。
自己利用法人であれば、自社のブランドや働き方に合わせて内装を全面的に変更する可能性があります。
投資家であれば、新しいテナント募集時に必要な範囲だけ改修する可能性があります。
買取会社であれば、自社の再販計画に合わせてリノベーションすることがあります。
売主様が先に改装しても、その費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
例えば1,000万円をかけて事務所内装を全面改修しても、売却価格が700万円しか上昇しなければ、結果として300万円分手取りが減ってしまいます。
さらに、購入法人が自社仕様へ再改装する場合には、売主様が新しくした内装を撤去されてしまう可能性もあります。
まずは現況のまま査定を受け、「現況で販売する」「最低限の補修やクリーニングだけ行う」「空室のまま自己利用法人へ販売する」「賃貸中のまま投資家へ販売する」「現況のまま買取会社へ売却する」といった選択肢を比較してから判断することが大切です。
神南プラザビルは、渋谷区神南一丁目という都心立地、渋谷駅を利用しやすい交通利便性、商業・オフィス・ファッション・クリエイティブ機能が集まる神南の環境、そして対象区分の用途や利用状況によって、実需購入者、自己利用法人、投資家、資産管理法人、買取会社など幅広い購入需要を検討できる点が売却時の大きな特徴です。
高く売りたい。早く売りたい。買取も比較したい。神南一丁目の価値を正しく評価してほしい。渋谷駅への近さを適切に価格へ反映してほしい。住宅としての価値だけでなく事務所としての価値も確認したい。法人の自己利用需要へ販売したい。投資家や資産管理法人へ販売したい。賃貸中のままオーナーチェンジで売却したい。現在の賃料が適正か確認したい。空室後に自社利用法人へ売る場合の価格も知りたい。非公開で売却したい。広く公開して最高値を狙いたい。内装を改修せずに売却したい。相続した物件を整理したい。法人資産を整理したい。資産の組み替えを検討している。現在の資産価値だけ確認したい。まだ売却するか決めていない。そのような段階でも問題ありません。
査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
早い段階で、対象区分の登記上の用途、管理規約上の利用可能範囲、現在の査定価格、賃料相場、法人需要、投資家需要、買取価格などを把握しておけば、「今売却する」「賃貸運用を継続する」「空室後に自己利用法人へ販売する」「オーナーチェンジで投資家へ販売する」「非公開で法人へ紹介する」「一般市場へ広く公開する」「仲介と買取を比較する」といった選択肢を冷静に判断できます。
大切な神南プラザビルを安易な価格で手放して後悔しないためにも、まずは神南・渋谷・宇田川町・神宮前周辺の住宅・事務所・収益不動産市場を理解し、自己利用法人、実需購入者、個人投資家、資産管理法人、買取会社など幅広い購入層への販売力を持つ不動産会社から査定や販売戦略の提案を受け、比較することから始めてみてください。
ぜひ問い合わせフォームにてマンション売却窓口の、無料相談をご利用ください。
一般客、投資家、外国人、業者買取
全ての売却可能性を含めた相談が可能！
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2つの売却方法
神南プラザビルは十分な流通性が備わっているマンションなので、購入を希望している買取業者がいます。
期限が決まっている等の急ぎの場合や、室内の状態によっては買取り。
期限が決まってない、又は期限は決まっているが数カ月など余裕がある場合は一般売却という方法でマンション売却を進めるのが一般的ですが、一般売却の場合は、業者買取りの当たりも付けておくのがお薦めです。
仲介で売却をする一般売却は、たった一人の購入者を探す作業となるので時間がかかってしまう事があり、売却を行うオーナー（売主）にとって焦りなどの心理的負荷が生じることがございます。
業者買取りの場合、一般売却よりも金額が下がってしまうことがありますが、「〇〇万円で買い取ってもらえる」という売却のゴールの1つを確保しておくだけで安心感が芽生え、一般売却中も心理的に余裕を持つことができます。
仲介で売却
業者買取り
ハイブリット売却
神南プラザビルを一般販売で売却する場合
ポイント
仲介で売却する一般販売の場合は仲介会社と媒介契約を結び、基本的にはSUUMOやアットホーム等のポータルサイト等に掲載して多くの方に売却している事をPRして購入者を見つけます。
マンションの広さ、階数、部屋の方角などを元に、マーケット相場の前後で販売価格を設定する事が多いので、一番高く売却ができる可能性があります。
ただし、値引交渉が入る場合があるので、販売価格＝成約価格ではないので値引が入ることを想定した金額に設定するのが良いでしょう。
たった一人の購入客を見つける作業となるので、いつ売れるかが分からないので相続や差押えなど納税期限が決められている場合にはあまり向きません。離婚や転勤で売却を急いでいる場合も注意が必要です。
また売却期間中は、いつ内見依頼が入るか分からないので、土日なども急な内見が入っても対応が出来る様に遠出などは控えた方が良いです。購入希望者は他の物件も必ず比較しているので、内見希望者をいかに逃さず、対応できるかが売却成功の鍵となります。
また築年数が経過し内装が古さを感じる場合、新しく入居される方はリフォームやリノベーションを施す事が多く室内の設備などが古い事は解消されるのですが、新しくなった室内を想像することができない事も多く、感度がでずに売れにくい現象も起こりえます。壁紙や障子の破れ等、安価なものは修繕をしてから販売活動をした方が早く高く売れる場合もあるので、売却の相談時に室内をチェックしてもらい相談をしてみると良いでしょう。
家具や荷物が多い場合は予め不要品整理をするなど、できだけ生活感を減らして見学者に与えるマイナスイメージを出来るだけ少なくする努力と、良い売主さんだと思われる様な対応を意識して売却に臨みましょう。
メリット
① 売却価格が高くなりやすい
市場の買主に売るため、相場価格〜相場以上の価格で売却できる可能性が高い。
競争が発生しやすく、指値交渉でも売主が有利になりやすい。
② 多くの購入希望者にアプローチできる
SUUMO・HOME’S などのポータル掲載で最大限の露出が可能。
内見数を増やして「より良い条件の買主」とマッチングしやすい。
③ 売主の事情に合わせた柔軟なスケジュール調整がしやすい
引渡し時期・残置物・リフォーム条件など細かい相談ができる。
住み替え時も「売却→購入」「購入→売却」の調整が容易。
④ 契約手続きや販売活動をプロに任せられる
価格査定、内見対応、広告、価格交渉、契約、決済までワンストップでサポート。
取引経験が少なくても安心して売却を進められる。
⑤ 手元資金が最大化しやすい
高値売却が実現すれば、住宅ローン完済後の手取り額が最大化しやすい。
住み替え先の頭金や家具・リフォーム費用にも回しやすい。
デメリット
① 売却完了まで時間がかかる場合がある
内見数や市場動向に左右される。
平均2〜3ヶ月、物件によっては6ヶ月以上かかることも。
② 内見対応・掃除・生活への負担が大きい
生活しながらの内見はストレスになりやすい。
荷物の多さ・老朽化・設備不良が「マイナス評価」になる。
③ 瑕疵担保責任（契約不適合責任）が発生する
売却後に設備故障や不具合があれば、売主が対応・補償の対象となる。
過去の不具合や修繕履歴の説明も必要。
④ 売却が長引くと住み替え計画が乱れる
ダブルローンリスク
仮住まい費用
ハウスメーカーの建築スケジュール調整
…などの負担が増えることがある。
⑤ 近隣に売却が知られるリスク
ネット公開・ポータル掲載により、知人に見つかる可能性もある。
※ご紹介した仲介会社と打合せおよび販売活動を行ってみたが、販売方針や対応などが合わない場合は他の会社を選定し直してご紹介いたしますのでご遠慮なくご相談下さい。
神南プラザビルを業者買取りする場合
ポイント
業者買取りの場合は、宅建業の免許を持っているプロの不動産会社が買取りをします。
ほとんどの場合は買い取った後に再販売をする目的で購入をするので、マーケット相場よりは少し安くなることが多いです。その為、住宅ローンを組んで返済期間が短い場合は、ローンの残債がいくらなのかをチェックしておきましょう。
一般販売は1人の購入者を探す作業ですが、業者買取りの場合はこちらのマンションであれば複数の購入希望の会社を見つける事ができるので、その中で、価格や引き渡しまでの期間などの一番条件が良い提案を受ければ良いでしょう。
ポイントは相手がプロだという点です。部屋の設備が古かったり、汚れている、荷物が多いなど一般の方だと感度が出ないケースも全く関係ありませんし、普段通りで良いので対応が楽です。
戸建てや土地と違い、マンションの売買は不測の事態も起きにくいので、買取りとはいってもマーケット相場とかけ離れない価格で提示される事も多いです。
現金ですぐにお支払いをしてくれるケースも多いので、期限がある相続や差押えの時には特に有効です。銀行融資を使って購入する場合もありますが、何度も利用をしているので一般の方の住宅ローンと比べると決済までに必要な期間は短めです。
また反対に引渡しの時期をある程度待ってくれることもあるので、子供の学校の関係で契約はすぐに行って売却自体は確定したいが、引渡しは数カ月待って欲しいという希望も柔軟に対応が可能です。
相続の物件などで残置物の処分もして欲しい等の要望も可能です。
メリット
① 売却がとにかく早い
最短 数日〜1週間 で契約・現金化が可能。
転勤・離婚・相続整理・資金調達など「急ぎの売却」に最適。
② 引渡し時期を売主に合わせてもらいやすい
買取業者はプロのため、1〜3ヶ月の引渡猶予を設けてくれることが多い。
「住み替え先が決まるまで待ってほしい」など柔軟に対応。
③ リフォーム不要・片付け不要
古い、汚い、荷物が多い、設備故障、雨漏り歴など
ほぼ全てが“マイナス査定の対象にならない”のが買取の強み。
残置物を残したまま売却（残置物譲渡）ができるケースも多い。
SEOワード例：残置物OK／ボロ家買取／リフォーム不要の売却
④ 内見が不要＝生活への負担ゼロ
個人の買主を案内しないため、生活のプライバシーが守られる。
週末や夜の内見依頼がなく、売主の手間が非常に少ない。
⑤ 契約不適合責任（瑕疵担保）が免除してもらえる可能性がある
売却後に発覚した不具合について売主が後から責任を問われるリスクがなくなるのは資金計画にも関連するので重要なポイントとなる。
⑥ 周囲に売却が知られにくい
非公開でスピード売却できるため「人に知られたくない売却」に向く。
デメリット
① 売却価格が市場価格より下がる
一般販売より 10〜20%程度安くなることが多い。
（業者がリフォームし再販するため利益が必要）
ただし物件の状態によっては一般販売をするときにも修繕が必要な場合があり、その場合は買取業者はプロであることから修繕費を抑えられる為、かえって業者買取りの方が手残りが多くなる場合もある。
② 業者によって価格差が大きい
同じ物件でも、買取業者によって査定が 200〜500万円以上違うことも。
マンションの業者買取りは、購入希望の会社を複数社見つけられることがあるので、競わせる事で価格が高くなる可能性がある。
③ 担保設定・税金滞納など条件により買い取れない場合も
市場価格よりは、少し安くなるため、支払いに必要な金額によっては一般販売でないと価格が合わないことがある。
④ 手取り額は一般販売より少ない
金額最優先の売主には向かない。
特にローン残債が多い場合は「残債不足リスク」が出る。
⑤ 資産価値の最大化はできない
高値売却を目指す戦略（住み替え資金の最大確保）とは逆方向。
売却の流れ
一般売却の場合
（最短2カ月～）
①売却相談フォームで相談開始
②お薦めの仲介会社を選定
③売却の打合せ（査定・価格決定など）
④媒介契約・売却準備（図面作成など）
⑤売却活動開始
⑥売却決定・契約
⑦引渡し準備（ローン等で約1ヶ月）
打合せ・売却準備（図面作成、ポータルサイトへの登録など）・売却活動・契約・引渡し準備などで最短でも2カ月はかか ると考えておきましょう。
⑧残金決済・引渡し
業者買取りの場合
（最短1週間～）
①売却相談フォームで相談開始
②購入待ち業者の購入意志確認
③買取り金額を提示
④売却決定・契約
⑤引渡し準備（最短1週間）
⑥残金決済・引渡し
問合せから数日程度で買取業者から買取り金額などを提示し、金額が合えば速やかに契約。早い引渡も相談可能。部屋の不具合等の査定額に影響がありそうな項目は相談フォームでお知らせ下さい。
一般客、投資家、外国人、業者買取
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神南プラザビルの立地および環境
神南プラザビルは、東京都渋谷区神南一丁目という、渋谷駅・原宿・明治神宮前・代々木公園方面を生活圏として利用しやすい、都心でも特に交通・商業・文化利便性の高いエリアに位置するマンションです。神南一丁目は、渋谷駅周辺の大規模な商業機能やオフィス環境を身近に利用できる一方で、原宿・神宮前・代々木公園方面へも行動範囲を広げやすく、単身者、DINKS、共働き世帯、経営者、会社役員、専門職、クリエイティブ職、都心勤務者、投資家、外国人購入者など幅広い需要を想定しやすい立地です。
交通面では、渋谷駅を利用しやすいことが最大の魅力です。
渋谷駅ではJR山手線、埼京線、湘南新宿ライン、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線など多数の路線を利用できます。
JR山手線を利用すれば、新宿、池袋、恵比寿、品川、新橋、東京、秋葉原、上野方面など東京都内の主要エリアへアクセスできます。
JR埼京線・湘南新宿ラインを利用すれば、新宿・池袋方面だけでなく、大崎、横浜方面や埼玉方面などへ交通圏を広げることができます。
東京メトロ銀座線では、表参道、青山一丁目、赤坂見附、虎ノ門、新橋、銀座、日本橋、上野方面などへアクセスできます。
東京メトロ半蔵門線では、表参道、青山一丁目、永田町、半蔵門、九段下、神保町、大手町方面などへ移動できます。
東京メトロ副都心線では、明治神宮前、新宿三丁目、池袋方面へアクセスしやすく、東急東横線方面との相互利用によって代官山、中目黒、自由が丘、武蔵小杉、横浜方面まで交通圏を広げることができます。
東急田園都市線を利用すれば、三軒茶屋、二子玉川方面などへ移動できます。
京王井の頭線では、神泉、下北沢、明大前、永福町、吉祥寺方面などへアクセスできます。
このように、渋谷駅は東京都内でも有数の交通結節点であり、勤務地や生活圏が異なる幅広い購入者に対応しやすいことが特徴です。
新宿・池袋方面へ勤務する購入者にはJR山手線や副都心線、品川方面へ勤務する購入者にはJR山手線、表参道・青山方面へ勤務する購入者には銀座線・半蔵門線、大手町方面へ勤務する購入者には半蔵門線、横浜方面へ勤務する購入者には湘南新宿ライン・東横線など、目的地に応じて複数の交通ルートを選択できます。
夫婦それぞれの勤務地が異なるDINKSや共働き世帯にとっても、渋谷駅の多数の路線を利用できることは大きなメリットです。
一人は新宿方面、一人は大手町方面という勤務先の組み合わせや、一人は品川方面、一人は横浜方面というケースにも対応しやすく、転職や異動によって勤務地が変化した場合にも柔軟に対応しやすい立地です。
神南一丁目からは、原宿駅や明治神宮前駅方面も生活圏として考えやすいことが特徴です。
原宿駅ではJR山手線を利用でき、渋谷、新宿、池袋、品川方面などへアクセスできます。
明治神宮前駅では東京メトロ千代田線・副都心線を利用できます。
千代田線では、表参道、乃木坂、赤坂、国会議事堂前、霞ケ関、日比谷、大手町方面などへ移動できます。
副都心線では渋谷、新宿三丁目、池袋方面へアクセスでき、東横線方面との相互利用によって中目黒、自由が丘、横浜方面まで交通圏を広げられます。
そのため、渋谷駅だけでなく原宿・明治神宮前方面の交通網も利用しやすいことは、神南一丁目ならではの強みです。
さらに代々木公園方面も生活圏として利用しやすく、渋谷の大規模な都市機能と、代々木公園周辺の緑や落ち着いた環境を同時に享受しやすいことが特徴です。
都心部では、単に最寄り駅までの距離だけでなく、複数の駅や街を目的に応じて使い分けられることが住宅価値を支える重要な要素です。
神南プラザビルは、渋谷を中心に原宿、明治神宮前、神宮前、代々木公園、表参道方面まで生活圏を広げやすい立地です。
買い物環境については、渋谷駅周辺の圧倒的な商業集積を日常的に利用できることが大きな魅力です。
大型商業施設、百貨店、ファッション、雑貨、家電、家具、書籍、食品、スーパーマーケット、ドラッグストアなど非常に幅広い店舗を利用できます。
日用品から高価格帯の商品まで、目的に応じて多様な選択肢を持てることは渋谷生活圏ならではの特徴です。
神南エリア自体にもファッション、雑貨、飲食、スポーツ、音楽、カルチャー関連など多様な店舗があり、街を歩きながら買い物を楽しみやすい環境です。
原宿・神宮前方面まで足を延ばせば、さらにファッション、雑貨、インテリア、ライフスタイル関連店舗など選択肢が増えます。
表参道方面には高級ブランドやセレクトショップ、インテリア、コスメなど洗練された商業環境があります。
普段の食品や日用品だけでなく、ファッション、趣味、仕事用品、休日のショッピングなど、多様な目的を身近なエリアで完結しやすいことが神南の大きな魅力です。
飲食環境についても、神南プラザビル周辺は非常に充実しています。
渋谷駅周辺にはカジュアルな飲食店、カフェ、居酒屋、レストラン、バー、高価格帯の店舗、ホテル内飲食店、会食向け店舗など幅広いジャンルが集まっています。
一人での食事、友人との外食、デート、仕事上の会食など、用途や予算に応じて店舗を選びやすい環境です。
神南周辺にもカフェやレストラン、個性的な飲食店などが多く、渋谷駅前とは少し異なる雰囲気で外食を楽しむことができます。
原宿・神宮前方面まで生活圏を広げれば、カフェやレストランなどさらに多様な選択肢があります。
表参道・青山方面には、落ち着いた雰囲気のレストランや会食向け店舗なども多く、経営者、会社役員、専門職など仕事上の外食機会が多い購入者にも魅力です。
自宅周辺に非常に多くの外食選択肢があり、さらに渋谷・原宿・表参道という複数の街を目的に応じて使い分けられることは、都心型マンションとして大きな強みです。
医療面についても、渋谷・原宿・表参道周辺には各種クリニックや医療施設を利用しやすい環境があります。
渋谷駅周辺には多様な診療科の医療機関があり、目的に応じて選択しやすいことが特徴です。
表参道・青山方面まで生活圏を広げれば、専門クリニックや美容医療などを含め、さらに多くの選択肢を確保できます。
交通、買い物、飲食だけでなく、医療サービスへアクセスしやすいことは、長期間居住する住宅として重要な安心材料です。
神南一丁目の立地を考えるうえでは、代々木公園を身近に利用しやすいことも重要です。
渋谷は東京都内でも非常に都市機能が集積したエリアですが、その北側には代々木公園の大規模な緑が広がっています。
散歩、ジョギング、運動、休日の気分転換などに利用しやすく、都心部でまとまった自然環境を日常生活に取り入れられることは大きな魅力です。
明治神宮方面にも広大な緑があり、原宿・神宮前方面まで歩けば、渋谷駅周辺の繁華街とは大きく異なる環境を楽しむことができます。
「渋谷の便利さを重視したいが、休日には緑のある場所も利用したい」という購入者にとって、神南一丁目は非常に相性の良い地域です。
特に在宅勤務を取り入れる購入者、休日に運動や散歩を楽しみたい購入者、ペットとの生活を重視する購入者などには、代々木公園方面の環境が魅力として伝わりやすい可能性があります。
神南一丁目は、渋谷の中でも商業、ファッション、音楽、スポーツ、文化、クリエイティブなど多様な要素が集まるエリアです。
渋谷駅前の大規模商業エリアと、原宿・神宮前方面のファッション・文化エリアの中間的な位置にあり、代々木公園方面の緑にもアクセスしやすいことが特徴です。
そのため、「ただ新宿や東京駅へ通勤しやすい住宅」というだけでなく、「渋谷という街そのものを日常的に楽しみたい」という購入者に訴求しやすい地域です。
ファッション、広告、IT、メディア、音楽、エンターテインメント、クリエイティブ関連など、渋谷・原宿周辺との親和性が高い業種で働く人にとっては、職住近接を実現しやすいことも魅力です。
また、「渋谷区神南」という住所そのものも売却時の大きな訴求要素です。
渋谷区は国内外で高い認知度を持ち、神南も渋谷駅・原宿・代々木公園の間に位置するエリアとして、都心居住を求める購入者に説明しやすい地域です。
「東京都渋谷区神南一丁目」「渋谷駅生活圏」「原宿・明治神宮前方面も利用しやすい」という条件は、物件検索時にも所在地の魅力を伝えやすい特徴があります。
自己居住目的で神南プラザビルを検討する購入者としては、住戸の間取りや専有面積に応じて、単身者、DINKS、共働き世帯、経営者、会社役員、専門職、クリエイティブ職、都心勤務者など幅広い実需層を想定できます。
渋谷周辺へ勤務する購入者には、職住近接という非常に強いメリットがあります。
新宿・池袋方面へ勤務する購入者にはJR山手線や副都心線などを利用できます。
表参道・青山・赤坂方面へ勤務する購入者には銀座線・半蔵門線・千代田線方面を利用できます。
大手町方面へ勤務する購入者には半蔵門線や千代田線方面を利用できます。
品川方面へ勤務する購入者にはJR山手線、横浜方面へ勤務する購入者には湘南新宿ラインや東横線を利用できます。
三軒茶屋・二子玉川方面へ勤務する購入者には田園都市線を利用できます。
下北沢・明大前・吉祥寺方面へ移動する場合には井の頭線を利用できます。
このように、勤務地が異なる幅広い購入者へ交通利便性を訴求できることが、神南プラザビルの大きな強みです。
夫婦それぞれの勤務地が異なるDINKSや共働き世帯にとっても、多数の路線を利用できる渋谷駅は大きな魅力です。
一人は新宿方面、一人は大手町方面という勤務先の組み合わせや、一人は横浜方面、一人は赤坂方面というケースにも対応しやすく、都心共働き世帯との相性があります。
経営者、会社役員、専門職など時間価値を重視する購入者にとっては、移動時間を短縮しやすいことに加えて、会食や買い物、仕事の打ち合わせなどを渋谷・表参道・青山周辺で行いやすいことも重要です。
クリエイティブ職やIT関連、広告、メディア、ファッション関連で働く購入者にとっては、仕事と生活の両面で渋谷・原宿・神宮前エリアとの接点を持ちやすいことが魅力となります。
「渋谷でマンションを探している購入者」だけでなく、「神宮前」「原宿」「表参道」「富ヶ谷」「松濤」「代々木公園」など周辺エリアを比較している購入者にも検討される可能性があります。
神宮前を検討している購入者には、渋谷・原宿を双方利用しやすいという共通性に加えて、渋谷駅の圧倒的な交通利便性を訴求できます。
原宿を検討している購入者には、ファッション・文化環境という共通性に加えて、渋谷の大型商業施設や交通網を身近に利用できることを提示できます。
表参道を検討している購入者には、青山・表参道方面へアクセスしやすいという共通性に加えて、渋谷駅の複数路線を利用できることを説明できます。
富ヶ谷・代々木公園方面を検討している購入者には、代々木公園を生活圏にできるという共通性に加えて、より渋谷駅に近い都市利便性を訴求できます。
松濤を検討している購入者には、渋谷を生活圏とする共通性に加えて、神南ならではの原宿・神宮前方面へのアクセスを差別化要素として提示できます。
渋谷区内に地縁を持つ購入者も重要なターゲットです。
現在の賃貸住宅から分譲マンションへの住み替え、勤務地近くへの移転、結婚を機にした住宅購入、都心でのセカンドハウス取得、仕事拠点としての利用などを目的として、渋谷・神南・神宮前周辺でマンションを探すケースがあります。
地域の生活環境をすでに理解している地縁層には、神南プラザビルの間取り、専有面積、階数、方角、眺望、採光、設備、室内状態、管理状態、リフォーム履歴など住戸そのものの特徴を具体的に伝えることが重要です。
中古マンション市場における市場流動性という観点でも、神南一丁目は複数の住宅需要との接点を持っています。
渋谷駅の多数の交通路線、原宿駅・明治神宮前駅方面へのアクセス、渋谷・原宿・神宮前・表参道を利用できる生活環境、代々木公園の緑、渋谷区神南という住所など、購入者が評価しやすい条件を複数持っています。
マンションの長期的な資産価値を考える場合には、現在の売買価格だけでなく、将来的にもその地域で住宅を購入したい人や借りたい人が存在するかという視点が重要です。
神南は、単純な交通利便性だけで住宅需要が形成される地域ではありません。
渋谷という国内外で認知度の高い都市ブランド、商業・文化・仕事環境、原宿・神宮前への近さ、代々木公園の緑など複数の要素によって「この地域に住みたい」という需要が生まれやすいことが特徴です。
渋谷周辺にはIT、広告、メディア、エンターテインメント、ファッションなどさまざまな企業や事業拠点があり、周辺就業者による住宅需要との接点があります。
さらに渋谷駅の多数の路線によって東京都内外へ移動しやすいため、特定の勤務先だけに依存しない住宅需要を想定できます。
「渋谷に住みたい」「神南アドレスを選びたい」「原宿や代々木公園も生活圏にしたい」という需要を持つ購入者が存在することは、将来的な再販売を考えるうえでも重要です。
投資家にとっても、神南プラザビルは住戸条件によって検討しやすい立地です。
コンパクトタイプの住戸であれば、渋谷・表参道・青山・新宿など東京都心へ勤務する単身会社員、経営者、専門職、クリエイティブ職、外国人ビジネスパーソンなどを中心とした賃貸需要を想定できます。
賃貸住宅を探す人にとって、「渋谷駅」「神南」「渋谷区」という条件は非常に分かりやすい魅力です。
特に渋谷周辺で勤務する人には職住近接を実現しやすく、通勤時間を大きく抑えられる可能性があります。
新宿、表参道、青山、赤坂、大手町、品川方面へ勤務する人にも複数路線を利用できるため、賃貸ターゲットを一つの勤務エリアに限定する必要がありません。
車を所有しなくても、鉄道、徒歩、自転車などを利用して生活を組み立てやすいことも、都心型賃貸住宅として重要です。
渋谷・原宿・表参道周辺の商業・飲食環境を日常的に利用できることは、仕事だけでなくライフスタイルを重視する賃借人にも訴求できます。
住戸タイプによっては、単身者だけでなくDINKS、法人契約、経営者、外国人駐在員などを賃貸ターゲットとして考えることもできます。
将来的に賃貸運用を終了する場合には、自己居住目的の購入者や別の投資家への再売却も検討できます。
実需と投資の双方から需要を想定できることは、中古マンションとしての市場流動性や出口戦略を考えるうえで重要です。
外国人購入者についても、神南プラザビルは需要を想定しやすい立地です。
「Shibuya」「Jinnan」「Shibuya City」「near Harajuku」「near Yoyogi Park」「central Tokyo」などを組み合わせることで、東京の細かな地域事情を知らない外国人にも物件所在地を説明しやすくなります。
渋谷・原宿は海外でも非常に認知度が高く、「Shibuya」という地名自体が外国人購入者への強い訴求材料となります。
渋谷駅から新宿、品川、表参道、大手町、横浜方面などへ移動しやすいことも、外国人ビジネスパーソンにとって理解しやすいメリットです。
さらに代々木公園を身近に利用しやすいことは、「central Tokyoでありながらgreen spaceが近い」という生活環境の魅力として説明できます。
ファッション、デザイン、IT、広告、メディア、エンターテインメントなどに関心が高い外国人にとっても、神南・原宿・神宮前周辺は理解しやすいエリアです。
自己居住目的だけでなく、外国人ビジネスパーソン向けの賃貸需要や東京都心での長期的な資産保有を目的としてマンションを取得する海外投資家にも検討される可能性があります。
海外投資家には、「Tokyo」「Shibuya」「Jinnan」「Shibuya City」「near Harajuku」「near Yoyogi Park」「central Tokyo」という地域性に加えて、交通利便性、賃貸需要、地域ブランド、将来的な再販売ターゲットなどを具体的に説明することが重要です。
マンション買取会社にとっても、神南一丁目のように実需、投資家、外国人購入者など複数の再販売ターゲットを設定できる地域は、出口戦略を組み立てやすい市場です。
渋谷区神南というアドレス、渋谷駅の多数の鉄道路線、原宿・明治神宮前方面へのアクセス、渋谷・原宿・表参道を利用できる生活環境、代々木公園の緑などは、リフォームやリノベーション後の再販売でも重要な訴求材料となります。
コンパクトタイプの住戸であれば、単身者、DINKS、経営者、専門職、クリエイティブ職、投資家、外国人購入者などを対象とした販売戦略を組み立てることができます。
一定の広さを持つ住戸であれば、共働き世帯や都心生活を重視する実需層などもターゲットとして考えられます。
自己居住目的の購入者には渋谷駅の圧倒的な交通・生活利便性、投資家には都心勤務者や外国人を含めた賃貸需要と将来的な出口、外国人購入者には「Shibuya」「Jinnan」「near Harajuku」という理解しやすい地域性など、ターゲットによって異なる魅力を提示できます。
特に「渋谷区神南一丁目」「渋谷駅生活圏」「JR・東京メトロ・東急・京王井の頭線など多数の路線」「原宿・明治神宮前方面も利用しやすい」「代々木公園を身近に利用できる」「渋谷・原宿・神宮前・表参道を横断的に使える生活環境」という複数の特徴は、再販売時にも広告上の訴求ポイントを作りやすい条件です。
物件の状態、市場環境、売却期限によって最適な売却方法は異なるため、仲介による高値売却と買取による早期売却を比較することが重要です。神南プラザビルの立地や地域ブランドを評価する実需層、単身者、DINKS、共働き世帯、経営者、会社役員、専門職、クリエイティブ職、都心勤務者、地縁層、投資家、外国人購入者、買取業者など複数のターゲットへ情報を届けることで、より良い条件での売却につながる可能性があります。
JR・東京メトロ・東急・京王井の頭線など多数の路線を利用できる渋谷駅、原宿駅・明治神宮前駅方面まで広がる交通環境、渋谷・原宿・神宮前・表参道を使い分けられる生活圏、周辺の充実した買い物・飲食・医療環境、代々木公園や明治神宮方面の緑、そして国内外で高い認知度を持つ「渋谷」「神南」「渋谷区」という地域ブランドは、神南プラザビルの資産価値や長期的な市場性を支える重要な要素です。実需層、DINKS、共働き世帯、経営者、専門職、クリエイティブ職、投資家、外国人購入者、買取業者など幅広いターゲットを想定し、「渋谷駅の圧倒的な交通・商業利便性」と「原宿・神宮前・代々木公園方面まで広がる生活環境」、そして「渋谷区神南一丁目という都心ブランド」を適切に伝えることが売却時の重要なポイントとなります。
立地、環境は売却においても重要な要素です。
神南プラザビルを売却する場合、どの様な顧客層がターゲットなのか等、売却の成功率を高める提案を受けたい場合も気軽にお問い合せフォームからマンション売却窓口にご連絡下さい。
神南プラザビルの基本情報
神南プラザビル
ブランド
―
住所
東京都渋谷区神南1丁目15番3号
築年月
1984年4月
階建
地上7階建
総戸数
21戸
構造
SRC
交通
渋谷駅より徒歩で8分
一般客、投資家、外国人、業者買取
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マンション売却は、価格や立地だけで結果が決まるものではありません。
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