通常の仲介での売却とは真逆の選択肢となるのが、宅建免許を持つプロの不動産会社に買い取ってもらう「業者買取で売却（下取り）」です。

これは多少の金額を犠牲にしてでも「確実性」と「スピード」、そして「手間のなさ」を最優先したい方向けの出口戦略です。

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【メリット】最短1週間での現金化と融通の良さ、売却後リスクの「完全ゼロ」
業者買取の最大の強みは、仲介売却のストレスが「すべてゼロ」になる点です。
買主がプロであるため決断が早く、最短数日〜1週間など早期の契約・現金化が可能です。

納税期限のある相続物件や資金調達にとってはこれ以上ない武器になります。

また、融通が利くのもポイントで、引渡しの時期をある程度待ってくれるなど、スケジュールも柔軟に対応可能です。

さらに、最大のストレスである「一般客の内覧対応」が一切ありません。部屋がどれだけ汚れていようが、荷物が山積み（残置物あり）のままであろうが、プロは「リノベーションして再販する前提」で仕入れるため、全く問題にしません。

普段通りの生活のまま、非公開で静かに売却を完了できます。

さらに資金計画上、最も重要なのが「契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責」です。

予め、不具合の部分を伝えておけば、売却後に雨漏りや設備の故障が見つかっても、売主様が後から費用を請求されるリスクが100%ありません。

売却した瞬間に、その物件に関するすべての義務から解放されます。

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【デメリット】市場価格より手取が15〜25%下がる
唯一にして最大のデメリットは、売却価格が市場価格よりも安くなる点です。

業者は買い取った後、何百万円ものリフォーム費用をかけ、自社の利益や再販にかかる経費を上乗せして転売します。そのため、査定額からはそのコストが確実に差し引かれます。

住宅ローンを組んで間もない場合などは、買取額ではローンの残債を返済しきれない「残債不足リスク」が出るため注意が必要です。

ただし、物件の老朽化が激しく、仲介で売却するために売主様自身が莫大な修復費用を払わなければならないケースでは、リフォームを安く内製化できる業者のほうが、結果として売主様への「手残り」が多くなる逆転現象も起こり得ます。

業者買取で最も大切なポイントは、「相手がプロである」という点です。

特にマンションの場合、土地や戸建てに比べて不測の事態が起きにくいため、買取であっても相場からかけ離れない価格が出やすい特徴があります。
更に複数社に買取り査定をしてもらう事で同じ物件でも、買取業者によって査定額が200万〜500万円以上違うことがあります。

それは、買取業者がリセール（再販売）をどの様な形でするか、会社によって思考が違うからです。

簡易的な表層リフォームのみでリセールをするのか、それともリノベーションを施して行うのか、販売時にホームステージングを行うのか等、リセール方法によってコストが変わってきます。

この際、コストが安い会社の方が高く買い取ってくれるとは限りません。

物件をバージョンアップさせることに高く売却できると考えている場合は、コストが高くても買取り価格が高い場合もあります。

また買取業者は法人であるため、決算期というものがあります。

その年度の会社の成績によって、高くても無理やり買う場合もありますし、反対に価格を抑えにくる可能性もあります。

買取業者の決算期を狙って査定を依頼するのはなかなか難しいですが、私が現役時代の経験では、決算期が近い買取業者の状況を把握し、かつ物件の競合物件の数やマーケットの状況から高額査定を勝ち取っていました。

また、手持ちの物待ち客（新規物件を待っている顧客）に、予め物件が出た時に買うかどうかの当たりを付けることによって買取業者に高額査定を出すように営業していました。

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余談ですが、物待ちのお客様に「購入予約」を提案していました。

物件を待っているお客様は、条件にあった物件がないから買えてないですよね？だから条件にあった物件情報を心待ちにしています。

そこに、条件に合う物件が出そうだ。しかも、室内リフォームも自分向けに行ってくれる可能性を示したら、すごく喜んでくれます。

そのお客様に「この物件が出たら一番に紹介しますが、購入予約をしますか？」と提案すると、ほとんどの場合喜んで購入申込書を書いてくれます。

物件が出るまで何度もお客様から「Kさん、どうですか？もう物件でますか？」と待ちきれずに催促が来ることも多かったです。

この様に購入申込書をもらった状態で買取業者に提案すると、すぐに成約も決まり在庫リスクも減るので高額査定が更に出やすくなります。

売主、買主、買取業者の全てにとってWinWinの状態を創出できます。

買取を成功させる鉄則は、こちらのマンションを欲しがっている複数の買取業者をテーブルに乗せて比較すること。また競わせることです。これにより、買取であっても価格を限界まで引き上げることが可能になります。

手取額の面が許容できる場合は、圧倒的に業者買取りが売主側のリスクがなく、不安などから解放されます。