相続登記未了のまま放置した実家マンション──義務化直前に発覚した「権利の連鎖」を解きほぐし、3代分の相続手続きを経て売却完了に至った14ヶ月の記録
- 6月4日
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相続登記の「義務化」が迫る中、発覚した衝撃の事実
2024年4月1日、相続登記の義務化が施行された。
相続から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される。
この制度変更を前に、一人の依頼者が慌てて不動産会社の門を叩いた。
「亡くなった母のマンションを売りたいんです」
神奈川県横浜市在住の田村健一さん（仮名・58歳）は、2023年秋、相続登記義務化のニュースを見て初めて行動を起こした。
母・田村芳江さんは2021年に86歳で他界。
それから2年以上、実家マンションの名義変更は放置されたままだった。
「父が先に亡くなっていたので、母の単独名義だと思っていました」
田村さんはそう語る。
しかし、登記簿謄本を取り寄せた瞬間、彼の認識は根底から覆された。
所有者欄に記載されていたのは、母の名前ではなかった。
「田村清太郎」──それは、田村さんの祖父の名前だった。
祖父が亡くなったのは1987年。
実に36年前である。
そこから始まったのは、3代にわたる相続関係を解きほぐす、14ヶ月の長い道のりだった。
なぜ相続登記は放置されるのか──日本特有の構造問題
相続登記の未了は、田村家だけの問題ではない。
法務省の調査によれば、全国の土地の約24％が所有者不明とされる。
マンションも例外ではない。
なぜこれほど放置されてきたのか。
理由は単純だ。
これまで相続登記は「任意」だったのである。
登記しなくても、固定資産税の請求先を届け出れば、事実上の所有者として住み続けることができた。
登記には費用がかかる。
司法書士への報酬、登録免許税、戸籍謄本の取得費用。
数万円から数十万円の出費を避けたい心理は、理解できなくもない。
「いつかやろう」が「そのうち」になり、「そのうち」が「忘却」に変わる。
こうして、名義が故人のまま何十年も経過する物件が、日本中に積み上がった。
田村家のケースは、その典型例である。
祖父から父へ、父から母へ、母から子へ。
3回の相続が発生したにもかかわらず、一度も登記が更新されなかった。
その結果、田村さんは「36年分の権利の連鎖」を一人で解きほぐすことになった。
第一の壁──祖父の相続人を確定させる
相続登記を行うには、まず相続人を確定させなければならない。
田村さんの祖父・清太郎には、4人の子供がいた。
長男が田村さんの父・正雄。
次男、長女、次女の4人兄弟である。
1987年に祖父が亡くなった時点で、遺産分割協議は行われなかった。
つまり、マンションは4人の「法定相続」状態のまま放置されていた。
ここで最初の問題が発生する。
4人の相続人のうち、2人がすでに他界していたのだ。
次男は2003年に、長女は2015年に亡くなっている。
彼らの相続権は、それぞれの配偶者と子供に「数次相続」として引き継がれる。
田村さんは、まず祖父の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得した。
次に、4人の子供それぞれの戸籍を追跡。
さらに、亡くなった次男と長女の相続人を特定するため、その子供たちの戸籍も必要になった。
「戸籍を集めるだけで3ヶ月かかりました」
田村さんはそう振り返る。
最終的に判明した「祖父の相続に関わる権利者」は、11人に上った。
第二の壁──父の相続、そして母の相続
祖父の相続人を確定させただけでは終わらない。
田村さんの父・正雄は2008年に他界している。
父が祖父から相続した権利は、母と田村さん、そして妹の3人に移転している。
さらに2021年、母も亡くなった。
母の相続分は、田村さんと妹の2人で分けることになる。
つまり、一つのマンションの名義を変えるために、3回分の相続手続きを同時並行で進める必要があった。
しかも、それぞれの相続で遺産分割協議書を作成し、全員の実印と印鑑証明書を集めなければならない。
田村さんは、弁護士と司法書士の両方に相談した。
弁護士からは、こうアドバイスされた。
「祖父の相続から順番に処理するしかありません。飛ばすことはできないのです」
法律上、相続登記は「連続性」が求められる。
祖父から父へ、父から母へ、母から子へ。
この順番を飛ばして、いきなり祖父から田村さんへ名義を移すことはできない。
ただし、一つだけ例外がある。
「遺産分割協議」によって、最終的な取得者を一人に決めれば、中間の登記を省略できるケースがあるのだ。
11人の相続人への連絡──想像を超える困難
戸籍調査で判明した11人の相続人。
田村さんにとって、全員が「知らない人」というわけではなかった。
しかし、疎遠な親戚も少なくない。
特に、次男の子供たち（田村さんのいとこ）は、20年以上連絡を取っていなかった。
「叔父の葬式以来、会っていませんでした」
田村さんはまず、住所を特定することから始めた。
戸籍の附票を取得すれば、本籍地から住民票の住所を追跡できる。
しかし、附票の保存期間は5年。
転居を繰り返している場合、追跡が途切れることがある。
田村さんのいとこのうち、1人の住所がどうしても判明しなかった。
最終的には、別のいとこを通じて連絡先を入手。
突然の電話に、相手は当然ながら警戒した。
「急に『相続の話』と言われても、詐欺かと思いますよね」
田村さんは事情を説明し、司法書士から正式な書面を送ることで、ようやく理解を得た。
「ハンコ代」という名の暗黙の慣習
11人の相続人全員から同意を得る。
言葉にすれば単純だが、現実は複雑だ。
なぜなら、彼らにも「相続する権利」があるからである。
祖父のマンションを田村さん一人の名義にするということは、他の相続人が権利を「放棄」することを意味する。
無償で放棄してくれるとは限らない。
ここで登場するのが、いわゆる「ハンコ代」である。
遺産分割協議書に実印を押してもらう見返りとして、金銭を支払う慣習だ。
法的な義務ではないが、実務上は広く行われている。
田村さんのケースでは、相続人によって対応が分かれた。
父の妹（田村さんの叔母）は、「36年前のことだし、兄（田村さんの父）が住んでいたのだから当然」と、無償で協力してくれた。
一方、次男の子供たち3人は、それぞれ30万円の支払いを求めた。
「正直、納得はできませんでした。でも、これ以上長引かせたくなかった」
田村さんは交渉の末、3人に合計90万円を支払うことで合意した。
さらに、長女の子供2人にも各20万円、計40万円を支払った。
ハンコ代の総額は130万円。
これは、マンションの売却代金から差し引かれることになる。
遺産分割協議書の作成──11人分の署名と実印
金銭面で合意が得られても、手続きはまだ半ばである。
次は、遺産分割協議書の作成だ。
司法書士が作成した協議書には、以下の内容が記載された。
「被相続人・田村清太郎の遺産である下記不動産について、相続人全員で協議した結果、田村健一が単独で取得することに合意した」
この協議書に、11人全員の署名と実印が必要になる。
印鑑証明書も全員分揃えなければならない。
問題は、相続人が全国に散らばっていることだった。
神奈川、東京、大阪、福岡、北海道。
郵送でやり取りするしかない。
しかし、郵送には時間がかかる。
印鑑証明書の有効期限は発行から3ヶ月。
全員の書類が揃う前に、最初の人の印鑑証明書が期限切れになるリスクがあった。
田村さんは、司法書士と相談し、2回に分けて書類を集めることにした。
まず、協力的な親族から先に署名を集め、次に交渉が長引きそうな親族に対応する。
それでも、全員の書類が揃うまでに4ヶ月を要した。
相続登記の完了──法務局への申請
2024年6月、ようやく遺産分割協議書が完成した。
司法書士が法務局に相続登記を申請。
申請から約2週間後、登記が完了した。
登記簿謄本の所有者欄に、ついに「田村健一」の名前が記載された。
1987年から2024年まで、実に37年ぶりの名義変更である。
登記にかかった費用は以下の通りだった。
登録免許税：約18万円（固定資産税評価額の0.4％）。
司法書士報酬：約25万円（戸籍収集、書類作成、申請代行含む）。
戸籍謄本・住民票等の取得費用：約3万円。
合計約46万円。
これにハンコ代130万円を加えると、売却前の段階で176万円の出費となった。
売却活動の開始──築45年マンションの現実
相続登記が完了し、ようやく売却活動を開始できる状態になった。
物件は、埼玉県さいたま市の築45年・3LDK・専有面積68㎡のマンションである。
最寄り駅から徒歩12分。
エレベーターなしの5階建て、田村家の部屋は4階に位置していた。
田村さんは、まず3社の不動産会社に査定を依頼した。
A社：980万円。
B社：850万円。
C社：1,100万円。
査定額に大きな開きがあった。
高い査定を出したC社に詳しく聞くと、「リノベーション需要を見込んだ価格」との説明だった。
一方、最も低いB社は「現実的に売れる価格」を提示したという。
田村さんは、A社と専任媒介契約を結んだ。
「高すぎず低すぎず、バランスが取れていると感じました」
売れない日々──築古マンションの厳しい現実
売却活動は、想像以上に難航した。
内覧希望者は月に1〜2組。
しかし、いずれも成約には至らなかった。
断られる理由は、ほぼ共通していた。
「エレベーターがないのは厳しい」
「設備が古すぎる」
「管理組合の修繕積立金が少ないのが気になる」
特に、修繕積立金の問題は深刻だった。
このマンションの修繕積立金は、月額わずか6,000円。
築45年で大規模修繕が迫っているにもかかわらず、積立金の総額は1戸あたり200万円程度しかなかった。
近い将来、臨時徴収が行われる可能性が高い。
買主にとって、これは大きなリスク要因である。
3ヶ月経過しても、成約の見込みは立たなかった。
価格改定と戦略の転換
売り出し開始から3ヶ月、田村さんは価格改定を決断した。
980万円から880万円へ、100万円の値下げである。
同時に、不動産会社からの提案を受け入れ、ターゲットを「リノベーション投資家」に絞ることにした。
「一般の居住者ではなく、投資目的で購入する層を狙いましょう」
不動産会社の担当者はそう提案した。
投資家にとって、築古マンションは利回り重視の対象となる。
購入価格が安ければ、リノベーション費用を上乗せしても採算が合う。
賃貸に出せば、表面利回り8〜10％を狙える可能性がある。
戦略変更後、投資家からの問い合わせが増え始めた。
価格改定から1ヶ月後、都内在住の不動産投資家から買付申込みが入った。
提示された価格は820万円。
田村さんは、50万円の上乗せを交渉し、最終的に850万円で合意した。
売買契約から引き渡しまで
2024年10月、売買契約が締結された。
買主は現金購入のため、融資審査の期間は不要だった。
契約から引き渡しまで、約1ヶ月。
11月下旬、司法書士立ち会いのもと、決済と引き渡しが完了した。
売却代金850万円から、以下の費用が差し引かれた。
仲介手数料：約36万円（3％＋6万円＋消費税）。
相続登記費用：約46万円。
ハンコ代：130万円。
その他（残置物撤去、測量等）：約15万円。
手元に残ったのは、約623万円だった。
田村さんは、このうち半分を妹に分配。
最終的な取り分は、約311万円となった。
14ヶ月を振り返って──田村さんの述懐
「正直、割に合わないと思いました」
田村さんは、14ヶ月間を振り返ってそう語る。
戸籍収集に3ヶ月、親族との交渉に5ヶ月、相続登記に2ヶ月、売却活動に4ヶ月。
仕事の合間を縫って、膨大な時間と労力を費やした。
金銭的にも、ハンコ代130万円は想定外の出費だった。
「祖父や父が生きているうちに登記をしておけば、こんな苦労はなかったはずです」
田村さんの後悔は深い。
しかし同時に、「やり遂げた」という達成感もあるという。
「これ以上放置すれば、次は私の子供たちが苦労することになる。その前に片付けられて、よかったと思っています」
相続登記義務化の意味──2024年4月以降の変化
2024年4月1日、相続登記が義務化された。
相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される。
過去の相続についても、2027年3月31日までに登記する必要がある。
この義務化は、田村家のような事例を減らすための措置である。
しかし、現実には「すでに放置されている物件」が膨大に存在する。
国土交通省の推計によれば、所有者不明土地は全国で約410万ヘクタール。
九州の面積を上回る。
マンションについては正確な統計がないが、同様の問題を抱える物件は相当数に上ると見られる。
義務化によって、今後は「相続が発生したらすぐに登記する」という意識が広まるだろう。
しかし、過去に放置された物件の処理は、これからも続く。
専門家が語る「相続登記放置」の対処法
本件を担当した司法書士は、同様の案件が増加していると証言する。
「義務化を前に、駆け込みで相談に来る方が急増しています」
特に多いのが、「親が亡くなったが、祖父母の名義のままだった」というケースだ。
対処法について、司法書士は以下のようにアドバイスする。
第一に、まず登記簿謄本を取得して現状を確認すること。
第二に、戸籍収集は早めに着手すること。
第三に、親族との関係が良好なうちに話し合いを始めること。
「時間が経てば経つほど、関係者が増え、連絡が難しくなります。一日でも早く動くことが重要です」
また、相続人が多数に上る場合は、弁護士への依頼も検討すべきだという。
「交渉が難航した場合、家庭裁判所の調停を利用する選択肢もあります。専門家の力を借りることを躊躇しないでください」
教訓──「先送り」のコストは想像以上に大きい
田村さんのケースから得られる教訓は明確だ。
相続登記の先送りは、将来の世代に「負の遺産」を残すことになる。
今回、田村さんが支払ったハンコ代130万円は、「36年間の放置」の代償である。
もし祖父が亡くなった直後に登記していれば、相続人は4人だけだった。
父が亡くなった直後なら、相続人は母と田村さん、妹の3人だけだった。
時間の経過とともに、関係者は増え、手続きは複雑化し、コストは膨らむ。
これは、田村家だけの話ではない。
全国に存在する「名義が放置されたマンション」は、いずれ誰かが処理しなければならない。
その「誰か」が、あなた自身になる可能性は、決して低くない。
編集部まとめ
相続登記の放置は、不動産の「塩漬け」を生む。
売却できない、活用できない、税金だけがかかり続ける。
田村さんのケースは、その典型的な帰結を示している。
3代分の相続手続き、11人の相続人との交渉、130万円のハンコ代、14ヶ月の歳月。
これらすべては、「先送り」の代償である。
2024年4月の義務化以降、相続登記を放置するリスクはさらに高まった。
過料の問題だけではない。
時間が経てば経つほど、解決のハードルは上がり続ける。
本記事を読んだ方の中に、「うちも同じ状況かもしれない」と思い当たる方がいるかもしれない。
その場合、まず登記簿謄本を取得することをお勧めする。
法務局で1通600円、オンラインなら500円で取得できる。
現状を把握することが、すべての出発点である。
相続は、いつか必ず自分の問題になる。
その日に備えて、今できることを、今やる。
それが、次の世代への最大の贈り物となる。
執筆：マンション売却ジャーナル編集部
