高額査定の落とし穴
- 2025年12月12日
- 読了時間: 4分
マンション売却を検討すると、複数の不動産会社から査定額を提示されることが一般的です。
その中でつい気になってしまうのが「一番高い査定を出した会社」 です。
もちろん、マンションの価値を正しく評価し高く売ることはとても良いことです。
しかし、売却の現場では“高額査定には落とし穴がある”というのも事実です。
この記事では、第三者視点で高額査定の仕組み・リスク・正しい向き合い方を分かりやすく解説します。
マンションそのものの価値を否定するのではなく、売主が不利益を受けないための知識としてご覧ください。
高額査定の落とし穴とは？
“根拠のない高すぎる査定” は、売主にとって魅力的に見えますが、実は次のような問題が起こりやすくなります。
実際の市場価格と乖離して売れない
売却期間が長引く
結果的に値下げを繰り返す
最終的に相場よりも安い価格で売れてしまう
つまり、売主に損をさせてしまう可能性があるということです。
なぜ高額査定が行われるのか？
高額査定には、いくつかの背景があります。
理由1：専任媒介を取るための“集客目的”
一部の不動産会社は、契約を取るために敢えて高額査定を出すことがあります。
売却開始後に、
「反響がないので値下げしましょう」
「相場はこれくらいなんです」
と徐々に価格を下げていく手法です。
そのため、最初の査定額だけで会社選びをすると危険ということです。
理由2：囲い込みにつなげたいケース
売却価格を高く設定して依頼を受け、買主を自社だけで探そうとする会社もあります。
この場合、他社からの紹介依頼を断る“囲い込み” が起こりやすくなります。
囲い込みが起きると、
内覧数が激減
買主の選択肢が減る
結果、価格を下げざるを得なくなる
という悪循環が発生します。
理由3：市場データの読み違い
担当者の経験不足により、
成約事例の読み違い
競合物件の分析不足
市況変化の見落とし
などがある場合、実力不足で高い査定が出ることもあります。
高額査定を見抜くポイント
高額査定＝悪 ではありません。
重要なのは“根拠があるかどうか” です。
以下のチェックポイントで確認できます。
チェック1：成約事例を示して説明しているか
優れた担当者は、次のようにデータで説明します。
直近の成約事例
同マンション内の過去事例
競合物件との比較
面積・階数・方角の違い
データの裏付けがないまま高額査定をしている場合、要注意です。
チェック2：売り出し戦略を具体的に説明しているか
良い担当者は「高額査定 → 初動の広告 → 反響が少ない場合の対応」までセットで説明します。
一方で以下のような説明しかない場合は慎重にすべきです。
「必ず高く売れます」
「この価格で売れなかった例はありません」
「まずは高値で様子を見ましょう」
根拠がなく、後から値下げが続く典型的なパターンです。
チェック3：売主の優先順位を理解しているか
誠実な担当者は、
最短売却か
高値売却か
買い替えのスケジュールはどうか
などを確認してから価格を提案します。
売主の事情を考えず、“高値で出しましょう” とだけ言う担当者は、長期化リスクが高くなりがちです。
高額査定の“本当の問題点”
高額査定自体が悪いのではありません。
問題なのは、
売れない価格でスタートしてしまう
売却のチャンスを逃す
結果、最終的に安くなってしまう
という “売主に不利益” が生じる点です。
売り出し初期は最も反響が生まれやすい時期。ここで価格が適切でないと、致命的な機会ロスとなります。
正しい向き合い方：査定額は「複数社 × 根拠」で判断する
査定額を比較するときは、以下が重要です。
査定額の根拠を説明できているか
販売計画が具体的か
市場データに基づいているか
売主の事情に合わせた提案か
初動戦略が明確か
最も大切なのは、自分のマンションの価値を最も理解し、戦略的に売ってくれる担当者を選ぶことです。
マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った表現）
記事では不動産会社を過度に持ち上げず、公平な第三者視点を維持。
実際の仕組みとしてはスコアが高い会社を中立的に紹介するモデルであり、売主の利益を最大化することを目的としています。
まとめ：高額査定は“魅力的に見える罠”に注意
高額査定の落とし穴は以下の点にあります。
売却期間が長引く
値下げを繰り返す
最終的に安くなる可能性
囲い込みリスク
担当者の戦略不足
大切なのは、査定額の高さではなく、その価格に至った理由と戦略性です。
マンション本来の価値を正しく評価し、最適な戦略で売却できれば、高値売却の可能性は大きく高まります。
