譲渡所得税の基礎知識

マンションを売却するとき、多くの売主が最初に気にする税金が 譲渡所得税 です。

「売れたらどれくらい税金がかかるのか？」「利益が出なかったら？特例は使える？」「そもそも譲渡所得って何？」

こうした疑問を持つ方は非常に多く、基礎を理解しておくことで 手取り額の把握 と 売却計画の正確性 が大きく変わります。

この記事では、第三者視点で譲渡所得税の仕組み・計算方法・税率・特例までの基本 をわかりやすく解説します。

マンションの価値を否定するものではなく、売主が安心して売却を進められるようにするための情報です。

譲渡所得税とは？

マンションを売却して利益が出た場合に課される税金です。

利益（＝譲渡所得）が出たときだけ発生するため、損が出た場合は税金はかかりません。

譲渡所得の基本計算式

まず最初に知っておくべきなのはこの計算式です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）

• 売却価格：実際に売れた金額

• 取得費：購入時の価格＋購入諸費用

• 譲渡費用：売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税など）

ここで利益が出れば課税対象になります。

※ さらに後述する 特別控除 を差し引いて計算します。

譲渡所得税の税率は「所有期間」で決まる

譲渡所得税（所得税＋住民税）は、マンションをどれくらいの期間所有していたかで大きく変わります。

所有期間5年以下：短期譲渡所得（税率が高い）

税目	税率
所得税	30%
住民税	9%
合計	39%（＋復興税）

短期の場合、税率が高く設定されています。

所有期間5年超：長期譲渡所得（税率が半分）

税目	税率
所得税	15%
住民税	5%
合計	20%（＋復興税）

短期の約半分になるため、売り方の計画には「いつ売るか」も重要な要素 になります。

※ 判定基準は「売却した年の1月1日時点」

復興特別所得税とは？

所得税に対して 2.1% が追加される税金です。

例えば所得税が15%の場合：

15% × 2.1% ＝ 約0.315%

負担額は大きくありませんが、計算に含まれるため押さえておきましょう。

譲渡費用にできるもの（税金を減らすポイント）

譲渡所得税を抑えるには、計上できる「譲渡費用」を正しく把握することが大切です。

代表的なもの：

• 仲介手数料

• 印紙税（売買契約書）

• 登記費用（抵当権抹消など）

• 司法書士報酬

• 測量費（必要な場合）

• 売却準備のためのリフォームの一部

• 売却広告の実費（特約の場合）

これらを正しく計上すると、課税対象となる利益が小さくなる＝税金が減る という仕組みです。

譲渡所得税を大きく減らせる特例（基礎だけ紹介）

詳細記事は別にありますが、ここでは基礎として主な特例だけ簡潔に紹介します。

3,000万円特別控除（居住用）

自宅として使っていたマンションを売却した場合、最大 3,000万円の利益が非課税 になる制度。

非常に強力で、使える売主が多い特例です。

マイホーム買い替えの特例

一定条件のもと、買い替え時に譲渡所得税が軽減されます。

譲渡損失の損益通算

売却で損失（赤字）が出た場合、給与など他の所得と相殺できる場合があります。

損が出ても税負担が軽減されるメリットがあります。

確定申告は必要？

以下の場合、確定申告が必要になります。

• 売却益（利益）が出た

• 3,000万円控除などの特例を使う

• 損益通算・繰越控除を使いたい

逆に、利益が出ず、特例も使わない場合は不要です。

譲渡所得税でよくある誤解

誤解1：売れたら必ず税金がかかる → ×

利益が出なければ課税されません。

誤解2：3,000万円控除は誰でも使える → ×

居住用であることなど条件があります。

誤解3：必要経費は少ない → ×

実際には多くの費用が控除対象になります。

マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った記述）

この記事では不動産会社を持ち上げず、第三者視点で「税金の基礎」を整理しています。

実際の運営では、マンションごとにスコアが高い仲介会社を紹介するという仕組みですが、記事内ではあくまで中立的な説明を徹底しています。

まとめ：譲渡所得税を理解することは“手取り最大化”の第一歩

譲渡所得税の基礎ポイント：

• 利益に対して課税される

• 税率は所有期間で大きく変わる

• 譲渡費用で税金を軽減できる

• 特例を使えば大幅減税も可能

• 申告が必要なケースを押さえておくこと

マンションの価値を正しく評価し、税金の仕組みも理解しておくことで、売却計画をより安心して進めることができます。