築浅売却の税金の注意点
- 2025年12月12日
- 読了時間: 5分
築浅マンションは人気が高く、条件さえ合えば売却しやすい一方で、税金に関する注意点が多い という特徴があります。
「買ってすぐ売ったら税金はどうなる？」「住宅ローン控除を使っているけれど問題は？」「短期で売ると税率が高いって本当？」
こうした疑問を持つ売主は非常に多く、築浅マンションならではの税金ルールを理解しておかないと、手取り額が大きく変わる可能性があります。
この記事では、第三者視点で築浅売却の税金に関する注意点 をわかりやすく整理します。
マンションそのものの価値を否定せず、売主が安心して売却判断できることを目的としています。
築浅売却で特に重要な税金ポイントは「所有期間」
築浅売却では、所有期間が5年を超えているかどうか が最も大きな分岐点です。
所有期間5年以下：短期譲渡になり税率が高い
短期譲渡の税率は次のとおりです。
税目 | 税率 |
所得税 | 30% |
住民税 | 9% |
合計 | 39%（＋復興税） |
築浅売却では所有期間が短いケースが多く、税金が高くなりやすい という点が大きな注意ポイントです。
所有期間5年超：税率が半分になる
長期譲渡になると税率は約20%（＋復興税）に下がります。
築浅マンションでも、例えば「6年前に完成 → 5年住んでいないが所有期間は長期」というケースもあります。
判定は 住んだ期間ではなく“所有し始めた日” で決まります。
築浅売却ならではの代表的な注意点
注意点1：短期譲渡の税率は“手取り額”に大きく影響する
築浅で売却した場合、短期譲渡になる可能性が高く、税率が約39%と非常に高額です。
例：利益が300万円 → 税金が100万円以上になるケースもあります。
売却計画時に必ず「所有期間」を確認しておく必要があります。
注意点2：3,000万円特別控除が使えるかどうかで税金が大きく変わる
築浅売却でも、自宅として住んでいた場合は3,000万円の特別控除 を使える可能性が高いです。
条件（一例）
実際に居住していた
住まなくなって3年以内の売却
親子・夫婦間の売買ではない
この控除が使えると、短期譲渡であっても利益が3,000万円以下なら税金ゼロ にできます。
築浅売却では必ず確認しておくべきポイントです。
注意点3：住宅ローン控除との関係に気をつける
築浅売却では、売主が 住宅ローン控除（減税）を使っているケースが多い です。
しかし、
住宅ローン控除を使った年に売却するとどうなるか
特例との併用は可能か
など、制度の兼ね合いを理解しておく必要があります。
代表的な注意点：
住宅ローン控除と3,000万円控除は併用できない場合がある
時期や要件によって併用不可のケースがあります。
控除対象の家を途中で売却すると、翌年以降の控除はなくなる
控除を前提に資金計画をしている場合は要注意です。
注意点4：購入時の諸費用（取得費）が高く、利益が出にくい場合がある
築浅マンションは購入時の価格が高く、さらに次のような諸費用が多くなりがちです。
仲介手数料
登記費用
諸費用ローンの利息
修繕積立金の初期負担
オプション費用
これらは 取得費に含められる ため、利益が思ったより多くないケースも多いです。
結果として、税金が軽く済む（または発生しない）こともあります。
注意点5：ローンが残っている築浅売却は税金ではなく“資金計画”が最重要
築浅売却ではローン残債が多く残っていることが多いため、
売却額で完済できるのか
追い金が必要か
手元にいくら残るのか
といった資金計画が税金より重要になります。
税金は「利益」が出た場合にだけ発生するため、まずは ローン完済可否の確認が最優先 です。
注意点6：投資用の築浅売却は特例が使えない場合がある
居住用ではなく投資用マンションの場合、
3,000万円特別控除は使えない
税率も短期の場合は高いまま
となるため、築浅での売却は税負担が重くなりやすい という特徴があります。
投資用の場合は、売却タイミングがより重要になります。
築浅売却で税金を最小にするポイント
ポイント1：所有期間を必ずチェック
5年を超えているかどうかで税率が大きく違います。
ポイント2：3,000万円控除が使えるか確認
築浅でも条件を満たせば適用可能。
ポイント3：取得費・譲渡費用を正しく計上
経費を正確に申告すれば、税負担は軽くなります。
ポイント4：住宅ローン控除と特例の関係を確認
避けたい税務トラブルを未然に防げます。
ポイント5：専門家（税理士）へ早めの相談
築浅売却は状況が複雑になりやすいため、早期相談が安心です。
マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った表現）
この記事では不動産会社を過度に持ち上げず、売主が正しい判断をできるように第三者的に整理しています。
実際の運営では、マンションごとにスコアが高い仲介会社を紹介する方式ですが、記事では中立性を保った説明を徹底しています。
まとめ：築浅売却は“税金と所有期間”の理解が必須
築浅売却はメリットも大きい一方で、税金に関する注意点が非常に多い売却形態です。
短期譲渡は税率が高い
3,000万円控除で税金ゼロも可能
住宅ローン控除との関係に注意
取得費が大きく利益が少ないケースも多い
投資用は特例が使えない場合あり
これらを理解することで、築浅マンションの売却をより有利に進めることができます。
