相続マンション売却の税金

相続したマンションを売却する場合、一般の売却とは異なる 特有の税金ルール が適用されます。

「相続したものを売るだけなのに、どんな税金がかかる？」「相続税を払った場合はどうなる？」「いつ売るのが一番税金を抑えられる？」

こうした疑問は非常に多く、相続マンションの売却では、理解不足が原因で本来より税負担が大きくなるケースも少なくありません。

この記事では、第三者視点で相続マンション売却に関する税金の基礎・特例・注意点 をわかりやすく解説します。

マンションの価値を否定する表現は一切行わず、売主が安心して判断できるように整理しています。

相続マンション売却で関係する主な税金は3つ

相続マンション売却では、主に以下の税金が関係します。

1. 譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

2. 相続税（相続時に発生した場合）

3. 印紙税（契約書に貼るもの）

特に重要なのは 譲渡所得税 と相続時に支払った 相続税の扱い です。

譲渡所得税の計算方法（相続マンションの場合）

相続マンションを売却した場合の譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）

ここまでは通常と同じですが、相続マンションならではのポイントがあります。

相続マンションでの「取得費」の扱いが最重要ポイント

■ 基本は「被相続人が購入したときの価格」を引き継ぐ

取得費は、亡くなった方（被相続人）が購入したときの価格を引き継ぎます。

これは、相続によって取得したからといって取得費がリセットされるわけではないという意味です。

■ 相続税を支払った場合は「取得費加算の特例」が使える

相続税を支払っている場合は、相続税の一部を取得費に加算できる特例 が使えます。

この特例は相続マンション売却の税負担を大幅に軽減できるため非常に重要です。

取得費加算の特例とは？（重要）

特例の概要

相続後に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

つまり、取得費が大きくなる → 利益が小さくなる → 税金が減るという仕組みです。

適用条件

• 相続開始日の翌日から 3年10ヶ月以内 に売却する

• 相続税を実際に納付している

• 居住用・投資用どちらでも適用可能

期限が「3年10ヶ月以内」と非常にタイトなので、早めの売却判断が重要です。

特例を使うとどう変わる？（例）

被相続人の購入価格：3,000万円売却価格：4,000万円相続税のうちマンションに対応する額：600万円

通常の計算だと利益は1,000万円ですが、取得費加算の特例を使うと：

3,000万円 ＋ 600万円 ＝ 3,600万円→ 利益が 400万円 に圧縮→ 税金が大幅に削減される

相続マンションの売却では必ず検討すべき特例です。

相続マンション売却で適用できるその他の特例

■ 3,000万円特別控除（居住用の場合のみ）

相続したマンションが 被相続人の居住用 だった場合、一定条件を満たせば 3,000万円控除の対象 になります。

条件（例）

• 被相続人が亡くなるまで住んでいた

• 相続人が売却まで住まない

• 空き家のまま保全されていたなど

いわゆる 「空き家の3,000万円控除」 と呼ばれる制度です。

※ 相続マンションが賃貸だった場合は使えません。

■ 固定資産税・都市計画税は経費ではないが日割り精算される

引き渡し日を基準に買主と日割りで清算するため、売主の負担は実際に使った期間分のみになります。

相続マンション売却の税金でよくある誤解

誤解1：相続したものを売るだけだから税金はかからない → ×

利益が出れば通常どおり課税されます。

誤解2：取得費は相続時の評価額で計算される → ×

基本は被相続人の購入価格です（重要）。

誤解3：相続税を払っていれば必ず特例が使える → ×

期限「3年10ヶ月」を過ぎると使えません。

誤解4：3,000万円控除は必ず使える → ×

居住実態などの条件が必要です。

相続マンションの売却で税負担を抑えるポイント

ポイント1：売却はできるだけ早めに検討する

「3年10ヶ月」の期限があるため、早期判断が重要。

ポイント2：被相続人の購入時資料を確認する

• 購入契約書

• 取得費の領収書

• ローン資料

取得費がわかる資料があるほど税負担は減らせます。

ポイント3：相続税を支払った場合は必ず「取得費加算の特例」を検討

使えるかどうかで結果が大きく変わります。

ポイント4：居住用なら3,000万円控除の可能性を確認

相続空き家の特例は節税効果が大きい。

ポイント5：専門家（税理士）への相談が効果的

相続マンションの税務は複雑なため、早めの相談が安全です。

マンション売却窓口のスタンス（方針に沿う表現）

この記事では、不動産会社や制度を過度に持ち上げることなく、第三者として公正な視点で税務知識を整理しています。

実際のサービスでは対象マンションの売却に強い“スコアの高い仲介会社”を紹介する方式 を用いていますが、記事内では中立性を保った説明に徹しています。

まとめ：相続マンションは“税金理解”が売却の成否を左右する

相続マンション売却で重要なのは、

• 譲渡所得税の仕組み

• 被相続人の取得費を引き継ぐルール

• 相続税の取得費加算特例（3年10ヶ月以内）

• 空き家3,000万円控除

• 売却のタイミング

これらを理解しておくことで、税負担を最小限にしつつ、安心して売却を進められます。