査定額はどう決まる？査定の仕組み
- 2025年12月11日
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マンションを売却しようと考えたとき、まず気になるのが「査定額」です。しかし、多くの売主が「なぜこの金額になるのかが分からない」「会社ごとに査定額が異なるのはなぜ？」と疑問に感じます。
査定額は不動産会社が“なんとなく”決めるものではなく、明確な根拠と基準に基づいて算出されます。本記事では、どの時代でも使える査定の仕組みを第三者視点で分かりやすく解説します。
マンション自体の価値を否定することなく、売却・保有・買い替えいずれの判断にも役立つ内容にしています。
査定額は「周辺相場 × 個別要因 × 市況」で決まる
査定の基本構造を一言でまとめると、次の3つの掛け合わせです。
周辺の成約相場
物件固有の特徴（階数・方角・状態など）
市況（需給・金利・エリア動向）
これらが組み合わさることで、合理的な査定額が導かれます。
査定の仕組み1：成約事例（過去の売買価格）を基準にする
査定の最も重要な根拠が「成約価格」です。
成約事例が重要な理由
実際に“いくらで売れたか”という事実が反映される
同じマンション内の事例があれば精度が高くなる
同じエリア・築年数・広さの物件も参考にする
成約事例は“実際の市場が認めた価値”であり、机上のデータより信頼性が高い指標です。
査定の仕組み2：マンション固有の価値を評価する
同じマンションでも、部屋ごとに価値は大きく異なります。
特に査定で評価されるポイントは以下です。
評価される個別要因
階数（上層階は評価が高い傾向）
眺望・日当たり・騒音
間取りの使いやすさ
専有面積・バルコニーの広さ
リフォーム履歴
収納量
ペット可などの条件
マンションの構造や設備が悪いという話ではありません。“その部屋ならではの特徴”が査定額に反映される仕組みです。
査定の仕組み3：市況（マーケット）による調整
市況は査定額に大きく影響します。
市況が査定額に影響する理由
金利が低い → 買主が増え、価格が上がりやすい
金利が高い → ローン負担が増え、買主が減りやすい
供給が少ない → 売り手市場となり価格が強含む
再開発などでエリア価値が上がる → 将来性がプラス評価
こうした市況要因は「マンションが悪い」「価値が下がる」という話ではなく、時期によって買主の動きが変わるという自然な市場メカニズムです。
査定の仕組み4：レインズと市場公開データを活用した価格分析
不動産会社は「レインズ（不動産流通機構）」を利用し、以下のデータを分析します。
現在売り出し中の物件
成約済み物件
過去数年の取引履歴
エリアごとの平均成約期間
このデータがあることで、査定は客観的で透明性の高いものになります。
査定の仕組み5：販売戦略との組み合わせで最終的な価格が決まる
査定額は“売れる可能性の高い価格帯”であり、必ずしもそのまま売り出す必要はありません。
売却戦略によっては、
高めの価格設定で様子を見る
早く売りたい場合は相場より少し下に設定する
内覧数を見て調整する
など、売主の事情に合わせて調整することができます。
査定額が会社ごとに違うのはなぜ？
よくある疑問ですが、答えはシンプルです。
参考にする成約事例が異なる
市況の捉え方が会社・担当者によって異なる
販売戦略の方向性が違う
高すぎる査定が必ず良いわけではなく、「根拠のある査定かどうか」が最も重要です。
まとめ：査定額は複数の根拠から“合理的に”導かれる
不動産の査定は、感覚ではなく、以下の要素を組み合わせたプロの分析です。
周辺成約相場
部屋固有の状態
市況
販売戦略
査定の仕組みを理解することで、査定額の意味が明確になり、売るかどうかの判断もしやすくなります。
マンション自体を否定するものではなく、適切な価値を理解したうえで最適な選択を考えることが大切です。
