抵当権抹消の基礎知識

マンションを売却するとき、ほぼ確実に必要となる手続きのひとつが 「抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）」 です。

初めて売却する売主からは、

• 抵当権って何？

• 抹消しないと売れないの？

• 手続きは誰が行うの？

• 費用はいくらかかる？

といった質問が非常に多く寄せられます。

この記事では、第三者視点で抵当権抹消の仕組み・必要な理由・手続き・費用までを分かりやすく解説 します。

マンションの価値を否定しない中立的な説明で、売主が安心して売却を進められるよう整理しています。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに金融機関が設定する「担保の権利」 のことです。

銀行はローン返済が続く限り、物件を担保にして「抵当権」を登記に設定しています。

なぜ売却時に抵当権を抹消する必要がある？

買主は 抵当権が残った物件を引き継ぐことができない ため、売却する際には必ず抵当権を外します。

つまり、

• ローンを完済

• 完済と同時に抵当権を抹消

• その状態で買主へ引き渡し

というのが売却の必須プロセスです。

抵当権が残ったままでは売却が成立しません。

抵当権抹消のタイミング

抵当権抹消は、決済（売買代金の受け渡し）と同じタイミングで行われます。

決済の流れは次のとおりです。

1. 買主から売主へ売買代金が支払われる

2. 売主がその資金でローン残債を一括返済

3. 銀行が抵当権抹消の書類を発行

4. 司法書士が法務局で抵当権を抹消

5. すべて完了後、物件引き渡し

売主自身が複雑な作業をする必要はなく、司法書士や仲介会社が実務をサポートします。

必要書類

抵当権抹消に必要な書類は金融機関によって異なりますが、主に次のものを用意します。

• 金融機関から受け取る抵当権解除書類

• 登記識別情報（権利証）

• 本人確認書類（運転免許証など）

• 印鑑（認印または実印）

売主が自分で書類を集める必要はほとんどなく、決済日に銀行側が必要書類を揃えてくれます。

費用の目安

抵当権抹消にかかる費用は おおむね1〜3万円程度 です。

内訳：

• 登録免許税：1物件につき1,000円

• 司法書士報酬：1〜2万円程度

マンション売却時に発生するごく一般的な費用で、過度に心配する必要はありません。

オーバーローンでも抵当権は抹消できる？

売却価格がローン残債より少ない場合でも、追い金を用意するか、住み替えローン・残債融資を使うことで抹消可能 です。

抵当権抹消は「ローンを完済できるかどうか」がポイントであり、売却価格との比較ではありません。

抵当権抹消は売主が必ず通る「普通の手続き」

抵当権という言葉は難しく感じますが、

• ローンが残っていれば必ず付いている権利

• 完済すれば自動的に外せる

• 司法書士が手続きを代行してくれる

という、マンション売却では一般的な流れです。

初めての売却でも心配しすぎる必要はありません。

マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った表現）

本記事では、不動産会社を過度に持ち上げることなく中立的に抵当権の仕組みを解説し、売主の不安を解消することを目的としています。

実際のサービス提供では対象マンションの売却に強い“スコアの高い仲介会社”を紹介 していますが、記事内では売主にプレッシャーを与えない表現に統一しています。

まとめ：抵当権抹消は売却時の“当たり前の手続き”

押さえるべきポイントは次のとおりです。

• 抵当権は住宅ローンの担保として設定される

• 売却時には必ず抹消しなければならない

• 決済と同時に完済 → 抹消する流れ

• 司法書士が手続きするため売主の負担は小さい

• 費用は1〜3万円程度

• オーバーローンでも抹消は可能（条件付き）

マンションの価値を否定する必要はなく、正しい知識があれば売却の不安は大きく減ります。