所有期間10年超の税率

マンションを売却するときの税金（譲渡所得税）は、所有期間（保有期間） によって税率が変わることが大きな特徴です。

一般的には

• 5年以下：短期譲渡

• 5年超：長期譲渡

という分類ですが、自宅（居住用財産）を売却する場合に限り、所有期間が10年を超えるとさらに税率が軽減される特例（軽減税率の特例）があります。

この記事では、第三者視点で所有期間10年超の軽減税率の仕組み・条件・注意点 をわかりやすく整理します。

マンションの価値を否定する表現は一切行わず、売主が正しい判断をできるようにまとめています。

所有期間10年超の軽減税率とは？

自宅として使っていたマンションを売却し、一定の条件を満たすと適用される税率軽減制度です。

通常の長期譲渡（5年超）では：

• 所得税 15%

• 住民税 5%

• 合計 20%（＋復興税）

ですが、10年超になると税率がさらに下がります。

所有期間10年超の軽減税率（具体的な税率）

軽減税率は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に適用されます。

【軽減税率】

譲渡所得（利益）	税率（所得税＋住民税）
6,000万円以下の部分	14.21%
6,000万円超の部分	通常の長期譲渡と同じ20.315%

※ 税率は復興特別所得税を含んだ実質値の目安

【具体例】

譲渡所得：5,000万円 → すべて軽減税率14.21%譲渡所得：8,000万円 →

• 6,000万円まで：14.21%

• 残り2,000万円：20.315%

多くの売主にとって、この軽減税率は 非常に大きな節税効果 があります。

所有期間のカウント方法（誤解が多いポイント）

所有期間は「住んでいた期間」ではなく、取得した日から計算します。

そして判定基準は

売却した年の1月1日時点で10年を超えているか。

例：2015年6月に購入したマンションの場合、2025年1月1日時点で10年超 → 2025年に売れば軽減税率が使える。

軽減税率が使える条件

軽減税率には明確な条件があります。

条件1：居住用のマンションである

自分が住んでいた実績が必要。

条件2：所有期間が10年超（1月1日時点で判定）

条件3：譲渡価格が1億円以下

※ 1億円を超える場合は適用不可

条件4：親族（特別関係者）への売却ではない

条件5：確定申告をする

軽減税率は申告しなければ適用されません。

3,000万円特別控除との併用が可能（重要）

多くの売主が誤解しているのがこの点です。

所有期間10年超の軽減税率は「3,000万円特別控除」と併用できます。

組み合わせると非常に効果が大きくなります。

【併用のイメージ】

譲渡所得：4,000万円3,000万円控除：▲3,000万円課税対象：1,000万円→ この1,000万円部分に軽減税率14.21%が適用される

結果として、支払う税金は大幅に減ります。

軽減税率が使えないケース

以下の場合は適用されません。

• 投資用マンション

• 親族への売却

• 売却価格が1億円超

• 所有期間が10年未満

• 空き家期間が長く、居住実態が薄い場合

特に投資用は対象外なので注意が必要です。

軽減税率を最大限活用するポイント

ポイント1：売却タイミングを“1月1日基準”で考える

たった数日で所有期間の判定が変わることがあります。

ポイント2：3,000万円控除と組み合わせると節税効果が最大化

多くの売主にとって、この併用が最も有利。

ポイント3：必要書類（住民票など）を整えておく

居住用としての証明が求められる場合があります。

ポイント4：相続物件の場合、被相続人の所有期間を引き継ぐ

相続マンションは「被相続人の期間＋自分の期間」で判定されるため、思ったより10年超になることもあります。

マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った説明）

本記事では、不動産会社を過度に持ち上げることなく、第三者視点で制度の正しい理解を目的に整理しています。

実際のサービス提供ではスコアが高い仲介会社を紹介する方式 を採用していますが、記事内では中立性・誠実性を徹底しています。

まとめ：所有期間10年超は“税率が最も優遇される”重要ポイント

所有期間10年超の軽減税率は、売主にとって非常に大きなメリットがあります。

• 譲渡所得6,000万円まで税率が軽減

• 3,000万円控除と併用可能

• 税金が大幅に下がりやすい

• 売却タイミングによって結果が大きく変わる

マンションの価値そのものを否定する必要はなく、制度を理解し賢く使うことで“手取り額を最大化できる売却” が実現できます。