住み替え特例の使い方

マンションを売却し、新しい住まいへ移り住む際に活用できるのが「住み替え特例（特定居住用財産の買い替え特例）」 です。

住み替えを計画している売主にとって、この制度を理解しているか否かで 支払う税金・購入計画・資金計画が大きく変わる 可能性があります。

ただし、制度には細かい条件があり、「使えると思っていたら使えなかった」という誤解も非常に多い制度です。

この記事では、第三者視点で住み替え特例の仕組み・適用条件・注意点・使い方の流れ をわかりやすく整理します。

マンションの価値を否定する表現は一切行わず、売主が安心して住み替えを計画できるようにまとめています。

住み替え特例とは？

自宅として住んでいたマンションを売却し、新しい自宅を購入する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得税が軽減される特例。

本来は利益に対して税金がかかりますが、住み替え特例を使うことで

• 税金の納付を繰り延べできる

• 実質的に税負担を抑えられる

といったメリットがあります。

住み替え特例の最大の特徴

特徴1：譲渡所得税の“支払いを先送り”できる

利益が出ている場合、本来は売却した年に税金を支払います。

しかし住み替え特例を使うと、税金の支払いを新居売却まで繰り延べできる 仕組みです。

将来、新しい家を売却するまでは課税されません。

特徴2：買い替え後の自宅が値下がりした場合“税金が安くなる”可能性

住み替え後に購入した物件の価値が下がり、将来売却した際に利益（譲渡所得）が小さくなったり、逆に損失が出れば、

結果的に税負担が小さくなる＝節税効果が出る ケースがあります。

特徴3：3,000万円控除とは併用不可（重要）

住み替え特例と3,000万円特別控除は、併用できません。

どちらが得かは、

• 売却益

• 購入価格

• 新居の価値の変動予測によって異なり、慎重な判断が必要です。

住み替え特例を使える条件

住み替え特例には複数の条件があります。

【売却側の条件】

条件1：自分が住んでいたマンションであること

実際の居住実態が必要。

条件2：売却した年の前日までに住んでいたこと

住んでいない期間（空き家期間）が長いと対象外になることがあります。

条件3：売却価格が1億円以下

売却価格が 1億円を超えると適用できません。

条件4：親子・夫婦間などの特別関係者への売却ではないこと

【購入側の条件】

住み替え特例は「買い替え」が前提のため、新居にも条件があります。

購入条件1：売却した年の前年〜翌年末までに購入

例：2025年に売却 →購入は2024年1月1日〜2026年12月31日までが対象。

購入条件2：新居が自分の住む“居住用”であること

購入条件3：新居の床面積が50㎡以上

購入条件4：土地の場合は敷地面積が500㎡まで

住み替え特例の計算の流れ（簡易説明）

住み替え特例の計算式は複雑ですが、基本構造は次の通りです。

【ステップ1】

売却益（譲渡所得）を計算する

【ステップ2】

購入した新居の価格と比較し、どの程度課税が繰り延べになるかを計算する。

新居の価格が売却額以上の場合：課税は全額繰り延べになるケースが多い

新居の価格が売却額を下回る場合：差額の割合に応じて課税対象が決まる

複雑な計算のため、一般的には税理士への相談が推奨されます。

住み替え特例を使うメリット

メリット1：税金の支払いを先送りできる

手元資金を住み替えに回しやすい。

メリット2：将来の税負担を減らせることも

新居の価値が下がった場合に節税効果が期待できる。

メリット3：買い替え資金の流れがスムーズになる

売却益をそのまま新居購入に充てられる。

住み替え特例の注意点（非常に重要）

注意点1：3,000万円特別控除の方が有利なケースが多い

売却益が3,000万円以内の場合、3,000万円控除を使う方が完全に非課税となり有利。

特に以下は3,000万円控除が有利：

• 売却益が小さい

• 新居価格が高すぎない

• 新居を売る予定がない

注意点2：新居を将来売却するまで“税金を引きずる”

繰り延べされた税金は消える訳ではなく、新居を売却した時に課税されます。

注意点3：売却額が1億円超の場合は使えない

注意点4：確定申告が必須

制度を使うなら必ず申告が必要です。

住み替え特例はどんな人に向いている？

住み替え特例が向いているのは以下のケースです。

• 売却益が大きい

• 新居の価格が売却額より高い

• 将来も長くその家に住む（売らない）

• 手元資金を優先したい

反対に…

売却益が3,000万円以内のケースは、ほぼ3,000万円控除が有利です。

マンション売却窓口のスタンス（方針に合わせた説明）

記事では不動産会社を過度に持ち上げず、中立的な立場で制度を正しく整理し、売主が安心して住み替えを検討できるよう意図しています。

実際のサービスではスコアの高い仲介会社を紹介する方式 を採用していますが、記事内では中立性を維持する表現に統一しています。

まとめ：住み替え特例は“資金計画と税制”の両面で重要

住み替え特例は非常にメリットの大きい制度ですが、条件や適用可否が複雑な制度でもあります。

要点まとめ：

• 居住用マンションの買い替えで使える制度

• 税金を将来まで繰り延べできる

• 新居の価格の方が高いと有利

• 3,000万円控除との比較が必須

• 抜け漏れを防ぐには早めの専門家相談が安心

制度を正しく理解し、売却と購入のタイミングを最適化することで、住み替えをよりスムーズに進められます。