住み替えローンのメリット・デメリット
- 2025年12月13日
- 読了時間: 4分
マンションを売却して新居を購入する「住み替え」には、住み替えローン（買い替えローン） を利用する方法があります。
住み替えローンは、売却するマンションのローン残債が残っている場合でも、新居の購入資金とまとめて借りられる仕組み で、資金繰りをスムーズにしたい売主にとって強力な選択肢になります。
ただし、メリットが大きい一方で、利用にはいくつかの注意点もあります。
この記事では第三者視点で、住み替えローンのメリット・デメリットを正しく整理 します。
マンションの価値を否定したり、売却を急がせる意図は一切ありません。売主が安心して判断できるよう構成しています。
住み替えローンとは？
売却予定のマンションにローン残債がある場合、通常は「売却代金で完済 → 抵当権抹消」が必須です。
しかし、売却額が残債を下回るオーバーローン状態では完済が難しくなるケースもあります。
そこで利用できるのが 住み替えローン です。
■ 新居の購入ローンに、今のマンションの残債をまとめて上乗せできる
新居：5,000万円残債：300万円→ 合計5,300万円のローンとして借りるイメージ
住み替えローンのメリット
メリット1：自己資金が少なくても住み替えが可能
通常は、残債不足分（追い金）を自己資金で補う必要がありますが、住み替えローンを使えば 追い金が不要 になる可能性があります。
● 自己資金の不安が大きく減る
ローン残債が多くても住み替え可能
現金を温存できる
引越しや新生活の負担が軽くなる
メリット2：先に新居を購入できる（買い先行がしやすい）
売却より購入を優先したい場合、住み替えローンがあると 新居確保がスムーズになります。
● 子育て・転勤・生活動線の改善など、希望のタイミングで住み替えやすい
住み替えのストレスを減らし、新生活をスムーズに始められるメリットがあります。
メリット3：相場下落の影響を受けずに売却を進められる
住み替えローンを使えば「相場が戻るまで売却を待つ必要がない」というメリットがあります。
● 売却タイミングを外して損をするリスクを回避
引越しの期限が迫っている
子どもの進学時期がある
転職・転勤で急いでいる
こうしたケースでもスムーズに住み替えが可能です。
メリット4：ローンを1本化できる
新居のローン
今のマンションの残債
これらが 一本のローンにまとまる ため管理がしやすくなります。
住み替えローンのデメリット
デメリット1：審査が通常より厳しい
住み替えローンは、金融機関が通常より高いリスクを負うため、審査が厳しめです。
● 審査では以下が重視される
年収・勤続年数
返済負担率
既存借入（カーローン・カードローンなど）
クレジット履歴
新居の資産価値
そのため、「誰でも利用できる」ローンではありません。
デメリット2：借入金額が大きくなる
新居価格 ＋ 残債となるため、総借入額が大きくなるのが一般的です。
● 結果として
毎月返済額が高くなる
返済期間が長くなる
金利がやや高めに設定されることもある
長期的な返済計画が必要です。
デメリット3：売却が前提のローンなので手続きが複雑
住み替えローンは「売却」と「新居購入」が連動します。
● 手続きの流れ
売却価格の確定
旧居の抵当権抹消
新居の抵当権設定
ローン実行
引き渡し
複数の手続きを同時に進める必要があるため、スケジュール管理が重要です。
デメリット4：将来の返済負担が増えるリスクがある
総借入額が大きくなる分、返済計画が適切でないと将来的な家計負担につながる可能性があります。
住み替えローンが向いている人
● 残債を完済できないため売却が進まない
● 手元資金を大きく減らしたくない
● 新居を先に確保したい
● 住み替えのタイミングが決まっている（転勤・進学など）
● 年収・信用情報が安定している
住み替えローンが向かないケース
● 毎月の返済額が現状ギリギリ
● 借入金額が大きくなりすぎる
● 新居を売却する可能性が低い（住み替え特例との相性も要検討）
マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った表現）
この記事では売却ありきの表現を避け、第三者視点でメリット・デメリットを中立的に解説しています。
実際のサービスでは対象マンションの売却に強い“スコアの高い仲介会社”を紹介する方式を採用していますが、記事では中立的な説明に徹し、売主に不要なプレッシャーがかからない内容にしています。
まとめ：住み替えローンは“強力だが慎重に使うべき”選択肢
メリット
自己資金が少なくても住み替え可能
買い先行でスムーズに引越しできる
相場下落の影響を受けにくい
ローンを一本化できる
デメリット
審査が厳しい
借入額が増える
手続きが複雑
将来の返済負担が増える可能性
住み替えローンは、状況がハマれば非常に強力な選択肢ですが、慎重な資金計画と事前の相談が欠かせません。
