ローン滞納と任意売却
- 2025年12月13日
- 読了時間: 4分
マンションの住宅ローン返済が難しくなった場合、放置してしまうと 競売 へ進んでしまう可能性があります。
しかし、返済が厳しくなったからといって、すぐに競売になるわけではありません。
金融機関と相談しながら 任意売却（にんいばいきゃく） という手段を選ぶことで、売主にとってより良い条件で解決できるケースも多く存在します。
この記事では、第三者視点でローン滞納が起きたときの流れと、任意売却の基礎知識・メリット・注意点をわかりやすく整理します。
マンション自体の価値を否定せず、売主が冷静に判断できるよう構成しています。
ローン滞納が起きると何が起こる？
住宅ローンを滞納すると、通常は以下のステップで進みます。
● 1〜3ヶ月滞納
金融機関から催告・督促の連絡
遅延損害金が発生
● 3〜6ヶ月
期限の利益喪失（ローンを一括返済しなければならない状態）
保証会社が代位弁済（残債を肩代わりして支払う）
● その後
保証会社が債権者となり返済を求める
返済ができない場合 → 競売開始
競売は「強制的に売却される」手続き
競売は市場価格より安く売却されることが多く、売主にとっては不利になりやすい手段です。
そこで登場するのが 任意売却（にんいばいきゃく） です。
任意売却とは？
任意売却とは、ローン残債がある状態でも、金融機関の合意を得て通常の売却方法でマンションを売る 仕組みです。
金融機関が「この価格で売却して構わない」と合意することで、競売より有利な条件でマンションを売却できます。
任意売却が活用できる主なケース
返済が難しくなってきた
売却価値が残債を下回っている（オーバーローン）
滞納が始まり、督促が届いた
競売開始決定の通知を受けた
買い替えや生活状況の見直しが必要
任意売却のメリット
メリット1：競売より高く売れる可能性が高い
競売は入札方式で市場価格より大幅に安くなるケースが多い一方、任意売却は通常の売却と同じ市場で販売されます。
メリット2：引越し準備の時間を確保しやすい
競売とは異なり、引き渡し時期の調整が可能です。
メリット3：残債を分割で返済できる可能性がある
競売では残債の一括請求が基本ですが、任意売却では金融機関と 分割返済の交渉 ができることがあります。
メリット4：プライバシーを守りやすい
競売は公告されるため近隣に知られやすいですが、任意売却は一般の売却と同じ扱いになります。
メリット5：売主の負担が少ない
仲介手数料や費用は売却代金の中から調整されることが多く、売主が直接負担することはほとんどありません。
任意売却のデメリット
デメリット1：時間との勝負になる
期限の利益喪失後は競売が進むため、任意売却に使える期間は限られています。
デメリット2：金融機関の同意が必須
複数の金融機関が関わる場合は合意形成が難しいことがあります。
デメリット3：残債は残る
任意売却で売却しても残債が帳消しになるわけではありません。
分割返済をするケースが一般的です。
任意売却までの流れ
金融機関に相談
仲介会社が売却査定
金融機関と販売価格の調整
販売活動開始
買主との契約
決済と引き渡し
残債返済の調整（分割など）
競売になると選択肢が限られますが、任意売却であれば売主の事情に合わせた調整が可能です。
ローン滞納時に最初に行うべきこと
1. 金融機関へ早めに相談する
滞納が数ヶ月続くと選択肢が急速に狭まります。
2. 売却価格の査定をとり正確な状況を把握する
市場価値と残債の差を明確にすることで、任意売却が有効かどうか判断できます。
3. スケジュールを把握し、競売開始のタイミングを確認する
競売になる前であれば、任意売却で解決できる可能性が高まります。
マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った表現）
本記事では、売主を不安にさせる内容を避け、あくまで中立・第三者視点で任意売却の仕組みを説明しています。
実際のサービスでは対象マンションに強い“スコアの高い仲介会社”を紹介 していますが、記事内では過度な持ち上げを避け、中立的な表現に徹しています。
まとめ：滞納が起きても“選択肢は残されている”
ローン滞納は段階的に進む
任意売却は競売より有利な解決手段
引越しや残債返済方法の調整が可能
金融機関への早期相談が最も重要
マンションの価値を否定せず、前向きに生活再建が可能
正しい知識があれば、ローン滞納が起きても売主にとって最適な判断ができます。
