ローン残債と税金の関係
- 2025年12月12日
- 読了時間: 4分
マンションを売却するとき、「ローンが残っていても売却できるのか？」「ローン残債がある場合の税金はどう計算されるのか？」
といった相談は非常に多く、とくに初めての売却では誤解されやすいポイントです。
結論からいうと、
ローン残債と税金（譲渡所得税）は別の仕組みで動いており、ローンが残っている＝税金がかかる、ではありません。
この記事では、第三者視点でローン残債と税金の正しい関係をわかりやすく解説 します。
マンション自体の価値を否定することは避け、売主が前向きに判断できるように整理しています。
ローン残債と税金は“完全に別物”
まず押さえておきたいのはこの点です。
ローン残債 → 銀行との契約
税金（譲渡所得税） → 売却益に対する税金
つまり、
ローンが残っているかどうかは、税金の発生とは無関係。
税金がかかるかどうかは、売却で利益が出たかどうかが基準です。
税金がかかるかどうかの仕組み（重要）
譲渡所得税は、次の計算式で利益が出た場合にだけ課税されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
この利益に対して税率（所有期間5年超/10年超など）が適用されます。
ローン残債は税金計算に影響しない
例を見てみます。
【例1：ローン残債が多く残っている場合】
購入価格：5,000万円ローン残債：4,000万円売却価格：4,200万円
→ 利益は？取得費5,000万円と比べて4,200万円は利益ではない→ 税金はゼロ
ローンを完済できても税金とは無関係です。
【例2：ローン残債が完済できなくても税金はゼロ】
売却価格：3,500万円ローン残債：3,800万円（追い金が必要）取得費：5,000万円
→ 当然利益は出ていない→ 税金はゼロ
「追い金が必要な売却」と「税金がかかる売却」は別の話です。
【例3：ローン残債があっても利益が出る場合】
購入価格：3,500万円ローン残債：1,000万円売却価格：5,000万円
取得費との差額1,500万円が利益→ 税金が発生する可能性あり
ローン残債の多寡ではなく、購入額（取得費）と売却価格の差で税金が決まります。
ローン残債があっても“税金が出ないケース”が多い理由
多くの売主が勘違いしやすいのが次の点です。
ローン残債は時間とともに減る一方で、マンションの売却価格は市場によって変動します。
そのため、
売却額がローン残債より低くても税金ゼロ
売却額がローン残債より高くても税金ゼロ（利益が出ない場合）
というケースが非常に多くあります。
税金の判定はあくまで「利益の有無」です。
税金がゼロになる“典型的なパターン”
1. 築年数が浅く、取得費が高い
購入価格が高いため利益が出にくい。
2. 売却準備や購入時にかかった諸費用（取得費）が大きい
仲介手数料・登記費用・設備費用などが取得費に含まれるため、利益が圧縮される。
3. 相場が購入時より下がっている
利益が出なければ税金ゼロ。
4. 自宅売却で3,000万円控除が使える
利益が3,000万円以内なら“実質税金ゼロ”。
ローン残債と特例（控除）との関係
■ 3,000万円特別控除
ローン残債があるかどうかは関係なく、条件を満たせば利益から3,000万円を差し引けます。
■ 所有期間10年超の軽減税率
これもローン残債とは無関係。所有期間と居住用であるかが重要。
■ 住み替え特例（買い替え特例）
ローン残債の有無より、売却額と新居の価格の関係が重要。
ローン残債があるマンション売却で重要なのは“資金計画”
税金とは別に、ローン残債がある売却では次が重要です。
1. 売却額で完済できるか
できない場合は“追い金”が必要。
2. 手元資金をどれだけ確保したいか
次の住まい（購入・賃貸）の初期費用に影響。
3. 住み替え時の資金繰り
タイミングによってはつなぎ融資が必要。
マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った説明）
本記事では、不動産会社を持ち上げすぎず、売主が安心して判断できるよう第三者目線で解説しています。
実際のサービス提供ではスコアの高い仲介会社を紹介する方式 を採用していますが、記事内では中立性と透明性を保った表現に統一しています。
まとめ：ローン残債と税金は別の仕組み。利益が出ない限り税金はかからない
重要ポイントまとめ：
ローン残債の有無は税金に影響しない
税金がかかるのは“利益が出たときだけ”
利益は購入額（取得費）との差で決まる
追い金が必要でも税金ゼロは普通にあり得る
特例（控除）を使えばさらに税負担を抑えられる
マンションの価値そのものを否定する必要はなく、正しい知識を持つことで売却計画をより安全に進められます。
