ローン残っていても売れる？

マンション売却の相談で最も多い質問のひとつが「ローンが残っていても売れますか？」というものです。

結論から言うと、ローン（住宅ローン）が残っていてもマンションは売れます。

むしろ、売却されるマンションのうちローン残債が残った状態で売却されるケースは非常に多く、特別なことではありません。

この記事では、第三者視点でローンが残っている場合の売却の仕組み・注意点・税金との関係をわかりやすく解説します。

マンションの価値を否定したり、売却を急かす意図は一切ありません。売主が安心して判断できるよう整理しています。

ローンが残っていても売れる理由

マンションの売却時には、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するという手続きが行われます。

この仕組みが確立されているため、ローン残債がある状態でも問題なく売却ができます。

売却の基本的な流れ（ローンが残っているケース）

1. 売却価格が決まる

↓

2. 決済日に買主から売主へ代金が支払われる

↓

3. その代金を使って銀行のローンを完済

↓

4. 抵当権を抹消して引き渡し完了

この流れは一般的なため、銀行側も不動産会社側もスムーズに手続きを進めます。

売却額がローン残債より多い場合（プラスで終わるケース）

例

ローン残債：2,800万円売却価格：3,200万円

→ 400万円のプラス→ ここから諸費用を差し引いた金額が売主の手元に残る

この場合、資金面の不安は特にありません。

売却額がローン残債より少ない場合（追い金が必要）

例

ローン残債：3,000万円売却価格：2,700万円

→ 300万円不足→ この不足分（追い金）を自己資金で補う必要がある

自己資金で足りない場合は、銀行の「残債融資（買い替えローン）」を利用できることもあります。

ローン残債と“税金”は関係ない（重要）

売主が誤解しやすいポイントがここです。

税金（譲渡所得税）は以下の式で計算されます。

売却価格 －（取得費＋売却費用）＝ 利益（譲渡所得）

利益が出た場合のみ税金が発生します。

つまり、

• ローン残債が多い

• 追い金が必要

• 売却額が残債を下回る

これらは 税金とは無関係 です。

■ 税金ゼロになる典型的なケース

• ローン残債が多い築浅マンション

• 取得費（購入価格）が高い

• 市況が横ばいまたは下落

• 諸費用が積み上がって利益が出ない

• 自宅売却で3,000万円控除を使う場合

ローンの有無よりも 利益が出るかどうか がポイントです。

ローンが残っていて売却する場合の注意点

注意点1：完済できるかどうかの事前確認が必要

不動産会社に査定を依頼して、概算売却額とローン残債のバランスを見極めます。

注意点2：追い金が必要になる場合は資金計画が重要

住み替え予定がある場合は特に慎重な計画が必要。

注意点3：抵当権の抹消手続きが必要

銀行との手続きは不動産会社と司法書士がサポートします。

注意点4：住み替えの場合は“つなぎ融資”の検討が必要

新居を先に購入する場合には、短期間の資金手当てが必要になることがあります。

ローンが残っていても売却すべきケース

ケース1：金利が高く、今の返済負担が大きい

売却して返済負担を軽くする判断もあり。

ケース2：買い替えた方が返済計画がラクになる

より条件の良い住まいに移ることで、家計改善につながる場合も。

ケース3：管理費・修繕積立金の負担が増えてきた

築年数に応じて費用が増えるため、早めの売却が有利なことも。

マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った説明）

本記事では、売主が安心して判断できるよう第三者的に整理しています。

実際のサービスでは対象マンションに強い“スコアの高い仲介会社”を紹介する方式 を採用していますが、記事内では中立性を徹底し、売却を煽る表現は避けています。

まとめ：ローンが残っていても売却は可能。税金とは別の話。

ポイントをまとめると：

• ローンが残っていても売却はできる

• 売却額でローンを完済 → 抵当権抹消という仕組み

• 売却額が残債を下回る場合は追い金または融資

• 税金は“利益が出たかどうか”で判断される

• 3,000万円控除など特例が使える場合もある

マンションの価値を否定する必要はなく、正しい知識を持つことで売却に対する不安は大きく減ります。