マンション売却時の税金まとめ

マンションを売却するとき、多くの売主が気になるのが 税金 です。

「結局いくら税金がかかるのか？」「確定申告は必要なのか？」「特例を使うとどれくらい減税できるのか？」

といった疑問は非常に多く、正しく理解しておくことで 手取り額が大きく変わります。

この記事では、第三者視点でマンション売却時に関わる税金をわかりやすく総まとめ します。

マンションそのものの価値を否定する意図はなく、売主が安心して手続きを進められるようにするための基礎知識です。

売却時に関係する主な税金は3種類

マンション売却で関係する税金は次の3つです。

1. 譲渡所得税（所得税＋住民税）

2. 復興特別所得税

3. 印紙税（契約書に貼るもの）

さらに、利益ではなく“損失が出た場合”の控除など、プラスに働く制度も存在します。

1. 譲渡所得税（売却益に対してかかる税金）

そもそも譲渡所得とは？

売却価格が 購入費用＋諸費用 を上回った場合、その差額（利益）が譲渡所得となります。

計算式は次の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）

ここからさらに特別控除や特例 を差し引いたうえで税金が計算されます。

税率は「所有期間」で大きく変わる

所有期間によって税率が変わります。

所有期間	所得税＋住民税	特徴
5年以下（短期）	約39%	税率が高い
5年超（長期）	約20%	税率が半分に下がる

※ 所得税＋住民税の合計の目安※ 5年の判定は“売却した年の1月1日時点”

長期所有の場合、税負担は大きく下がります。

2. 復興特別所得税

所得税に対して、2.1% の復興特別所得税が加算されます。

例：所得税が15% → 15% × 2.1% = 0.315% が加算実際の負担はごく僅かですが、計算には含めます。

3. 印紙税（売買契約書に貼る印紙）

売買契約書には印紙税が必要です。売主・買主どちらも印紙を貼るのが一般的です。

売買価格に応じて金額が変わり、3,000万円の物件なら 1万円前後 が目安です。

売主が使える節税制度（特例）

マンション売却時には、状況に応じて利用できる**大きな特例（控除）**がいくつもあります。

うまく使えると、税金がゼロになるケースも珍しくありません。

特例1：3,000万円特別控除（居住用）

自宅として住んでいたマンションを売却した場合、最大 3,000万円まで利益を非課税 にできる制度です。

条件（一例）

• 自分が住んでいた実際の居住用

• 住まなくなってから3年以内の売却

• 親子・夫婦などへの売却でない

利益が3,000万円以内なら 税金ゼロ になる強力な制度です。

特例2：買い替えの特例（軽減税率）

一定の条件でマイホームを買い替える場合、税率がさらに軽減されます。

特例3：住宅ローン控除との併用に注意

売却したマンションで住宅ローン控除を使っている場合、複数の特例が併用できないケースがあるため要確認です。

特例4：譲渡損失の損益通算（赤字の場合）

売却して損失が出た場合、給与所得や他の所得と相殺できる場合があります。

特に買い替えを行う場合、所得税の還付につながるケースもあります。

確定申告が必要なケース

マンション売却後に確定申告が必要になるのは：

• 売却益（利益）が出た場合

• 特例を使う場合（3,000万円控除など）

• 損失の損益通算をする場合

利益が出なくても、控除を使うなら申告は必須です。

経費として計上できる「譲渡費用」も重要

税金を減らすために、次のような費用が経費として扱えます。

• 仲介手数料

• 印紙税

• 司法書士費用

• 測量費（必要な場合）

• リフォーム費用の一部

• 売却広告費（実費の場合）

手取り額を増やすためには、実費を正確に計上することが大切 です。

税金を最小にするポイント

税金を減らすポイントは次のとおりです。

• 所有期間の確認（5年超で税率が半分）

• 特例が使えるか事前確認

• 必要経費の漏れをなくす

• 早めに税理士・専門家に相談する

とくに自宅売却の場合は、3,000万円特別控除の効果が非常に大きいため、制度を理解しておくだけで大きく差がつきます。

マンション売却窓口のスタンス（方針に沿った記述）

本記事では不動産会社を持ち上げることなく第三者の中立視点でまとめつつ、

売主が安心して判断できるようにするという目的で整理しています。

実際の運営では、“スコアが高い仲介会社を紹介する仕組み” を用いていますが、記事では過剰表現を避け、自然な導線にしています。

まとめ：税金を理解すると“手取り額”を最大化できる

マンション売却で知るべき税金は、

• 譲渡所得税

• 復興特別所得税

• 印紙税

の3つ。

そして、3,000万円特別控除をはじめとした特例の活用が非常に重要です。

マンションの価値は一切否定せず、正しい知識を持つことで、売主は安心して売却に進むことができます。