オーバーローン時の解決策
- 2025年12月12日
- 読了時間: 4分
マンションの売却を検討している方から非常に多く寄せられるのが、次のような相談です。
「売却価格よりローン残債の方が多い…売れるの？」
「今の相場だとローンが完済できない気がする」
「住み替えしたいけど、オーバーローンが心配」
この状態は オーバーローン（債務超過） と呼ばれます。
結論として、オーバーローンでもマンション売却は可能 ですが、事前に正しい解決策を理解しておくことが重要です。
この記事では、第三者視点でオーバーローン時に取り得る解決策を体系的に解説 します。
マンションの価値を否定したり、売却を急がせたりする意図は一切なく、売主が安心して判断できるよう整理しています。
オーバーローンとは？
売却価格 ＜ ローン残債となり、売却代金だけではローンを完済できない状態のこと。
例：ローン残債：3,000万円査定額：2,600万円→ 400万円の不足（追い金）が必要
オーバーローン時の代表的な解決策は4つ
1. 不足分を自己資金で補う（最もシンプルな方法）
売却価格で完済できない場合、不足分を自己資金で補う方法です。
メリット
手続きがシンプル
売却スケジュールに自由度がある
新生活への移行がスムーズ
デメリット
まとまった資金が必要
自己資金が確保できる場合は最も現実的かつ確実な解決策です。
2. 残債だけ借り換える「残債融資（オーバーローン融資）」を利用する
自己資金が足りない場合でも、金融機関によっては “残債だけを借り換えるローン” を用意しています。
■ 例
ローン残債：3,000万円売却価格：2,600万円不足額：400万円→ 不足分400万円だけ新しいローンで借り換え
メリット
自己資金が少なくても売却できる
住み替えが必要なケースで有効
デメリット
審査が厳しい
返済期間が延びる
金利がやや高くなることもある
住宅ローンとは別枠の借り入れになるため、金融機関の審査次第となります。
3. 住み替え先の住宅ローンに“残債を上乗せ”して借りる（住み替えローン）
「売却してから買う」のではなく、
「買い替えローン」 を使うと、新居の住宅ローンに既存ローンの不足額をまとめて組み込めることがあります。
■ 例
新居価格：5,000万円オーバーローン不足額：400万円→ 計5,400万円として新規ローンを組む
メリット
自己資金不要で住み替えが可能
手続きが1本化し分かりやすい
デメリット
審査がより厳しい
返済額が増えるため慎重な資金計画が必要
住み替えを前提にしている場合の有効な選択肢です。
4. 家賃収入でローンを返済し続ける（売らずに賃貸へ切り替える）
売却にこだわらない場合は、“賃貸に出してローン返済を続ける” という選択肢もあります。
■ メリット
売却を急ぐ必要がなくなる
ローン返済が落ち着くまで時間がつくれる
家賃収入で返済負担を軽減できる
■ デメリット
賃料がローン返済額を下回ることもある
空室リスク
修繕費や管理コストが発生
賃貸へ切り替える前に、収支シミュレーションが必須です。
オーバーローン時でも“税金はゼロのことが多い”という事実
売主が誤解しがちなポイントがあります。
オーバーローンでも、税金（譲渡所得税）はほとんどのケースで発生しません。
理由は、税金の計算はローンと無関係であり、
売却価格 −（取得費＋売却費用）
で利益が出たときのみ課税されるためです。
■ 典型的なパターン
購入価格が高い → 利益が出にくい
諸費用が大きい → 税金が出ない
相場が横ばい/下落 → 税金ゼロ
自宅売却 → 3,000万円控除で税金ゼロ
オーバーローンだからといって税金で損をすることはありません。
オーバーローン時の注意点
注意1：金融機関への相談は早めに行う
特に買い替えローンは審査が厳しいため事前準備が重要。
注意2：売却査定を複数社で取得する
相場より高く売れる可能性もあり、オーバーローンが縮小または解消されることがあります。
注意3：住み替えの場合は資金計画を慎重に
手元資金・引越し費用・新居の初期費用なども考慮。
注意4：賃貸に切り替える場合は収支計算が必須
返済負担が増えないか必ず確認。
マンション売却窓口のスタンス（方針に沿う表現）
この記事では不動産会社・制度を過度に持ち上げることなく、売主が“自分にとって最適な選択”をできるよう中立視点でまとめています。
実際のサービスでは、各マンションの売却に強い“スコアの高い仲介会社”を紹介する形式を採用していますが、記事では中立的な表現に徹しています。
まとめ：オーバーローンでも売却は可能。解決策は複数ある。
最後にポイントを整理します。
オーバーローンでも売却は可能
自己資金で補う／残債融資／住み替えローン／賃貸化 といった解決策がある
税金は“利益が出ない限りゼロ”
住み替え予定なら早めの資金計画が重要
マンションの価値を否定する必要はなく、今の状況に合った最適な選択をすることでオーバーローンでも前向きに売却を進めることができます。
