空室と入居中どちらが売れる？

マンションを売却する際、「空室にしてから売るべきか」「入居中のまま売るべきか」で迷う方は多くいます。どちらが有利かは物件の性質や売却ターゲットによって異なり、一概にどちらが正解とは言えません。ここでは、空室と入居中それぞれの特徴と、売却判断の考え方を解説します。

売れるかどうかは「誰に売るか」で決まる

空室か入居中かの判断は、居住用として売るのか、投資用として売るのかによって大きく変わります。ターゲットを誤ると、売却が長引く原因になります。

空室で売却するメリット・デメリット

空室のメリット

室内を自由に内覧できるため、購入検討者が実際の生活イメージを描きやすくなります。居住用として検討する人にとっては、空室のほうが成約につながりやすい傾向があります。

空室のデメリット

家賃収入がなくなるため、売却までの期間が長引くと負担が増えます。また、空室期間が長いと物件の印象が悪くなる場合もあります。

入居中で売却するメリット・デメリット

入居中のメリット

家賃収入がある状態で売却活動ができるため、収益性を重視する投資家にとっては大きな魅力になります。利回りが明確な物件は、価格判断がしやすく、売却がスムーズに進むケースがあります。

入居中のデメリット

内覧の調整が難しく、室内の状態を十分に見せられないことがあります。居住用として検討する買主にとっては、判断材料が不足しやすくなります。

居住用として売る場合の考え方

空室のほうが有利になりやすい

自分で住むことを前提とする買主は、室内の広さや日当たり、動線を重視します。そのため、空室でじっくり内覧できる状態のほうが、成約につながりやすくなります。

リフォームや印象改善がしやすい

空室であれば、清掃や簡易リフォーム、ホームステージングなどを行いやすく、第一印象を大きく改善できます。

投資用として売る場合の考え方

入居中のほうが評価されやすい

投資家は「入居が続いているか」「家賃が安定しているか」を重視します。入居中であれば、空室リスクが低く、購入後すぐに収益が見込める点が評価されます。

賃貸条件が価格に直結する

賃料、契約内容、入居期間などが整理されているほど、売却はスムーズになります。

どちらを選ぶべきかの判断基準

立地と物件タイプで判断する

駅近・都心立地・ワンルームなどは投資需要が強く、入居中売却が向いているケースが多くあります。一方、ファミリータイプや郊外物件は空室売却が有利になりやすい傾向があります。

売却スピードを優先するか

早期売却を重視する場合は、需要が強い層に合わせた状態を選ぶことが重要です。

まとめ

• 空室か入居中かは売却ターゲットで判断する

• 居住用なら空室のほうが成約しやすい

• 投資用なら入居中のほうが評価されやすい

• 空室は内覧・印象面で有利だが収入は止まる

• 入居中は収益性が強みだが内覧制限がある

空室・入居中のどちらが売れるかは、物件の特性と売却戦略次第です。目的に合った選択をすることで、より有利な売却につなげることができます。