契約不適合責任とは？

マンション売却を進めるうえで、売主が必ず理解しておくべき重要な概念が「契約不適合責任」です。これは売却後のトラブルを防ぐためにも非常に重要で、知らずに売却を進めると、思わぬ責任を負う可能性があります。ここでは、契約不適合責任の基本から、売主が注意すべきポイントまでをわかりやすく解説します。

契約不適合責任の基本的な考え方

契約不適合責任とは、売買契約の内容と実際の物件の状態が一致していない場合に、売主が負う責任のことです。以前の「瑕疵担保責任」に代わり、現在の不動産取引ではこの契約不適合責任が適用されています。

どのような状態が契約不適合に該当するのか

契約書に記載された内容と異なる状態で引き渡された場合、それは契約不適合となります。たとえば、設備が正常に使えると説明していたのに故障していた場合や、雨漏りがあるにもかかわらず説明されていなかった場合などが該当します。

売主が負う可能性のある責任

修補請求を受ける可能性

買主は、契約不適合が見つかった場合、売主に対して修理や補修を求めることができます。軽微な内容でも、契約内容と違いがあれば対象になる可能性があります。

代金減額請求を求められることがある

修理が困難な場合や、補修しても完全に解消されない場合には、売買代金の減額を求められることがあります。

契約解除や損害賠償につながるケース

契約不適合が重大で、目的を達成できない場合には、契約解除や損害賠償を請求されることもあります。

売主が特に注意すべきポイント

事実は正確に伝えることが最重要

不具合や過去の修繕履歴を隠したり曖昧に伝えたりすると、契約不適合責任を問われるリスクが高まります。分かっていることは正確に伝えることが、結果的に売主を守ることにつながります。

契約書の内容が責任範囲を決める

契約不適合責任の範囲や期間は、契約書の内容によって調整されることがあります。どこまでが責任の対象になるのかを事前に確認することが重要です。

中古マンション売却でよくある注意点

設備の状態は必ず確認しておく

給湯器、エアコン、水回りなどの設備は、売却前に動作確認を行い、状態を把握しておく必要があります。

過去のトラブル履歴も整理する

雨漏り、漏水、修繕工事などの履歴がある場合は、いつ・どのように対応したかを整理しておくことで、買主の安心感につながります。

トラブルを防ぐための対策

契約前に情報を整理して共有する

重要事項説明や売買契約の段階で、情報を整理して共有することで、後からの認識違いを防ぐことができます。

不明点は事前に相談する

「これは伝えるべきか迷う」という内容がある場合は、契約前に専門家に相談することで、不要なリスクを避けることができます。

まとめ

• 契約不適合責任は契約内容と物件状態の不一致に対する責任

• 軽微な不具合でも対象になる可能性がある

• 修補・減額・解除・損害賠償につながるケースもある

• 正確な情報開示が売主を守る最大の対策

• 契約書の内容確認がトラブル防止の鍵

契約不適合責任は「知らなかった」では済まされない重要なポイントです。正しい知識を持ち、丁寧に準備することが、安心できるマンション売却につながります。