売却と賃貸、どちらが得か？判断基準を解説
- 2025年12月11日
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マンションを手放す際、多くの人が迷うのが「売却するべきか」「賃貸に出すべきか」という選択です。どちらにもメリットとリスクがあり、正しい判断をするには市場状況や自身のライフプランを冷静に整理する必要があります。本記事では、第三者的視点から客観的に比較し、最終的に後悔しないための判断基準を解説します。
売却と賃貸の判断は「収支」と「リスク」で大きく変わる
最初に整理すべきポイントは、次の2つです。
経済的にどちらが得か（収支）
将来的なリスクをどこまで許容できるか
これを明確にすることで、自分に合った選択が見えてきます。
売却するメリットと注意点
売却のメリット
まとまった資金を確保できる
維持管理の負担がなくなる
空室やトラブルのリスクがゼロになる
特に、住宅ローン残債がある場合は、売却して負担がなくなる点は大きな安心材料です。
売却の注意点
市況によって価格が変動する
売却のタイミングによって税金が発生する場合がある
一度手放すと、将来の利用ができない
売却は「シンプルで確実な選択」ですが、市場価格の判断を誤ると損につながる可能性もあります。
賃貸に出すメリットと注意点
賃貸のメリット
家賃収入を得られる
将来的に再び住む選択肢を残せる
売却タイミングを先延ばしにできる
将来戻る可能性がある、または長期的に資産運用したい方には賃貸という選択が魅力的です。
賃貸の注意点
空室リスクがある
修繕費や管理コストが発生する
トラブル対応が必要になる
入居者が退去しない場合、売却しにくくなるケースがある
賃貸は収入が得られる反面、リスクと手間を考慮しなければいけません。
判断基準1：将来住む可能性があるか
将来、再びそのマンションに住む可能性が高いなら、賃貸が合理的です。逆に、確実に住まない場合は売却が効率的な選択になります。
判断基準2：キャッシュフローが黒字か赤字か
賃貸は「家賃収入 − (管理費・修繕積立金・固定資産税・リフォーム費用)」がポイントです。
黒字になり続ける見込みがあれば賃貸でも良いですが、赤字の場合は売却の方が現実的です。
判断基準3：築年数による価値の変動
築年数が経つと賃料も売却価格も下がっていく傾向があります。
特に以下のケースは注意が必要です。
築20年以上で設備劣化が進んでいる
大規模修繕が近い
新築供給が多いエリア
時間が経つほど価値が下がりやすいマンションは、売却して現金化するメリットが大きくなります。
判断基準4：ローン残債があるか
残債が重い場合、賃貸にしても家賃収入でローンがまかなえず赤字になるケースが多く見られます。
この場合、
早めに売却してローンを完済
家計の負担を軽減する
という選択が賢明です。
判断基準5：市場動向（上昇局面か下落局面か）
市況が売り時なのか、待ち時なのかも重要です。
価格上昇局面→ 売却が有利価格下落局面→ 賃貸でつなぎ、売却タイミングを見送る選択肢もあり
現在の市況を踏まえながら判断することが必要です。
結論：迷う場合は「売却の価値」を先に把握する
売却と賃貸で迷う場合、多くの人が「賃貸したほうがなんとなく得」という印象を持つ傾向があります。しかし実際には、家賃収入以上に維持費や空室リスクが負担となり、想定より収益が残らないケースも珍しくありません。
一方、売却は「現在の確実な利益」が得られるため、判断がシンプルで将来的な不安も少なくなります。
まずは、今売却した場合に
いくらで売れるのか
残債と手元資金がどうなるかを把握することが重要です。
