町田市マンション売却の最前線──小田急線・JR横浜線が交差する「多摩の商都」の交通利便性と、50年ぶり大規模再開発・多摩モノレール延伸が創出する資産価値構造を徹底解説
- 6月20日
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あなたは「町田市」というだけで資産価値を低く見積もっていないか
「町田は東京とはいえ郊外だから、マンション価格は上がらないだろう」──そう思い込んでいる売主は多い。
結論から言う。町田市のマンション市場は、2026年現在、過去9年間で平均売買価格が49.4%上昇した。
2026年3月時点の平均売買価格は3,638万円（52万円/㎡）で、前月比でも10万円上昇している。
この数字が示すのは、「多摩の商都」としての町田の底力である。
50年ぶりとなる駅前大規模再開発、多摩モノレール町田方面延伸計画──町田市はいま、資産価値の転換点にある。
この記事では、町田市マンションの売却タイミングと戦略を、業界の内部構造を知る視点から解説する。
「多摩のシブヤ」と呼ばれた商都の実力
町田市を理解するには、まずその特異な商業構造を知る必要がある。
町田市の2025年時点の総人口は約43万人で、全国的な減少傾向とは異なり2022年からほぼ横ばいで推移している。
人口43万人の都市でありながら、
商圏人口は約230万人を誇り、多くの業種・業態を支えられるだけの後背地人口を持つ。
八王子市・多摩市・相模原市・横浜市北部・川崎市西部・座間市・大和市などを含む商圏人口200万人とも言われる相武経済圏の中心的な役割を担っている。
スーパーの特売日に、自店の商圏外から客が押し寄せる現象を想像してほしい。
町田駅周辺はそれが毎日起きている街なのだ。
１９７０年代から８０年代にかけて国鉄原町田駅移転とともに行われた駅前環境整備や大規模商業ビルの建設等により、町田駅周辺は大規模な商業施設と賑わい溢れる商店街が共存する、首都圏有数の商業集積地となった。
交通アクセスが支える資産価値の構造
町田市の資産価値を語る上で、交通利便性は避けて通れない。
町田市を通る小田急小田原線沿線には、町田駅、玉川学園前駅、鶴川駅がある。町田市の中心となる町田駅は、新宿駅から約36分の距離に位置し、南に歩いて約5分の距離にあるJR横浜線町田駅とはペデストリアンデッキで結ばれている。
町田駅から新宿駅まで、小田急線快速急行で約30分、ロマンスカーで約28分。
この「30分圏」という立地が、都心通勤者にとっての最大の魅力となっている。
複々線完成により、町田～新宿の所要時間は10分短縮され48分から38分となった。
さらにJR横浜線で横浜方面へのアクセスも良好で、「新宿にも横浜にも出やすい」という二方向へのアクセス性が、購入検討者の心理に作用する。
50年ぶりの大規模再開発が動き出した
東京都町田市の町田駅周辺が、約50年ぶりとなる大規模な再開発に動き出した。2024年6月に町田市が策定した「町田駅周辺開発推進計画」により、かつて「多摩のシブヤ」「西の渋谷」と呼ばれた町田が、新たな姿へと生まれ変わろうとしている。
2026年度当初予算案において「中心市街地まちづくり推進事業」に1億1233万円を計上。2026年度は町田駅周辺のＡからＣ地区を対象に、ペデストリアンデッキや新バスセンターなどの交通基盤整備に向けた方針策定を目指す。
町田駅周辺では、大規模なリニューアルに向けた街づくりに取り組むため、計2億6,871万円の予算を計上。4地区ほかで検討を進め、2030年～2040年ごろの都市計画決定を目指す。
これは「期待」ではない。すでに予算がついた「現実」である。
多摩モノレール延伸がもたらす資産価値の変動
2030年半ばを目指して計画されている多摩都市モノレール延伸後、町田駅は小田急線、JR横浜線を含め3つの鉄軌道が交差するターミナル駅となる。
決定したB案は、多摩センター駅から町田駅間を約16kmで結ぶルートで、利用者想定は1日当たり約7万5,000人。
多摩都市モノレールでは「上北台～箱根ケ崎」のほかにも町田方面の延伸を検討しているが、正式な事業化には至っていない。町田市は導入空間の確保に向けて、都市計画道路3・3・36号線（都立町田高校付近～芹ヶ谷公園付近、約1km）の用地取得を進めている。
行動経済学で言う「アンカリング効果」を活用した売却戦略が有効になる局面だ。
「将来、3路線が交差するターミナル駅になる」という情報は、買い手の価格期待値を引き上げるアンカーとして機能する。
開業前のいま、この期待値を最大限に活用できるかどうかが、売却価格を左右する。
町田市内「エリア別」の資産価値格差を理解せよ
町田市は面積71.55km²と広大で、エリアによって不動産市場の性格が大きく異なる。
2026年の公示地価において、住宅地の平均は17万2625円/m²（坪単価57万0662円）で前年比+3.09％の上昇、商業地の平均は85万6562円/m²（坪単価283万1611円）で前年比+5.69％の上昇となっている。
町田駅徒歩圏のマンションは、坪単価90万円台に達する物件も珍しくない。
一方、バス便エリアでは坪単価40万円台にとどまる物件も存在する。
町田駅のマンション資産価値は、坪単価を3年前と比べると+8%変化している。東京都市部全域・沿線どちらと比較しても標準的な変化率のエリアである。
町田駅周辺は、5年・10年・20年・30年と年数が経過しても資産価値が低下しにくいエリアで、新築・築浅で購入して長期間住む場合でも売却時のリスクが低めの地域と言える。
南町田グランベリーパーク駅周辺の特殊性
東急田園都市線沿線には南町田グランベリーパーク駅があり、改札を出てすぐの場所に、欧州の街並みを思わせる大型ショッピング・アウトレットモールが広がっている。
2019年11月にオープンした「南町田グランベリーパーク」は、鶴間公園と商業施設を一体的に再整備した約22haのエリアで、「まちのぜんぶが"パーク"となる」というコンセプトのもと、自然と賑わいが融合するまちが創り出された。
このエリアのマンションは、町田駅周辺とは異なる購買層をターゲットにする。
「都心へのアクセスよりも、週末の生活充実度を重視する」ファミリー層が主力となる。
鶴川・玉川学園前──閑静な住宅地としての価値
小田急小田原線の玉川学園前駅、鶴川駅周辺は、JR横浜線沿線の相原駅周辺とともに、東京家政学院大学、法政大学多摩キャンパス、東京造形大学、多摩美術大学など、多くの大学が立地する文教エリアを形成している。
このエリアは「緑豊かな住環境」を求めるシニア層や、子育て世代に支持される。
ある大手仲介会社の営業マンは証言する。「玉川学園前の物件は、学園都市のブランドイメージが効いている。築年数が経過しても一定の需要がある」。
ただし、駅からの距離が価格に直結するため、バス便物件は苦戦する傾向にある。
「損失回避バイアス」を逆手に取る価格戦略
町田市の最多販売期間は180日（21.5％）となっている。
これは、売り出し価格の設定ミスによる長期化が一定数あることを示す。
行動経済学における「損失回避バイアス」を理解せよ。
人間は「得る喜び」より「失う苦しみ」を約2倍強く感じる。
売主は「もっと高く売れたかもしれない」という損失感を恐れ、高めの価格設定に固執しがちだ。
しかし、売れない期間が長引くと、買い手の心理に「何か問題があるのではないか」という疑念が生まれる。
町田市の建築年は21〜25年のマンションが一番売り出されており、販売物件数の15.8％を占めている。
築20年前後の物件は競合が多い。だからこそ、適正価格での早期売却が有利に働く。
地価上昇局面での売却タイミング判断
町田市の公示地価は前年から+3.53％上昇している。
上昇局面だからこそ、「まだ上がるかもしれない」という期待が売却判断を遅らせる。
しかし、
町田市の将来人口推計では、減少幅は年を経るごとに拡大し、2040年には40万人を割り込む見込みとなっている。
人口減少が本格化する前に、再開発期待を価格に織り込める「いま」が売り時である。
65歳以上人口が2045年まで急激に増加し、15歳から64歳人口は急激に減少する見込みとなっている。
ファミリー向けマンションの需要は、生産年齢人口の減少とともに縮小していく。
仲介会社選びで失敗しないための視点
町田市のマンション売却で、仲介会社選びは極めて重要だ。
町田駅周辺には大手仲介会社の支店が集中している。
しかし、「大手だから安心」という思考停止は危険である。
現役営業マンの証言では、「町田は小田急沿線の需要と、横浜線沿線の需要が重なるエリア。両方のネットワークを持つ会社が有利」という。
査定依頼の段階で、以下の質問を投げかけてほしい。
「御社は過去1年間に、この物件の最寄り駅で何件の成約実績がありますか？」
具体的な数字を即答できない会社は、候補から外すべきだ。
築年数別の売却戦略──町田市固有の傾向
町田市のマンション価格は直近の3年間で2.16%程度上昇している。東京都の直近3年間の変動（12.84%）に比べ、低めの水準である。
これは都心部に比べ、価格上昇の恩恵を受けにくいエリアであることを示す。
だからこそ、築年数に応じた現実的な価格設定が求められる。
東京都に関しては築15年を超えると2〜3割減になる。東京都では築10年以内が売り時と言える。
町田市も例外ではない。築15年を超えたら、「築浅時代の購入価格」に固執せず、市場の現実を受け入れた価格設定が必要だ。
再開発「期待先行」の罠を避ける
完成まで15年以上という長期プロジェクトだが、「多摩のシブヤ」復活に向けた第一歩は、すでに踏み出されている。
再開発は期待先行で価格が上がり、完成直前にピークを迎えることが多い。
しかし、15年後の完成を待つ間に、売主自身の生活環境も変わる。
「コミットメントと一貫性の法則」を警戒せよ。
一度「再開発が完成するまで待つ」と決めた人間は、その決定を正当化するために待ち続けてしまう。
いま手元にある「期待値」を、いつ現金化するか。冷静な判断が求められる。
買い手心理を読み解く──町田を選ぶ人の特徴
町田市のマンションを購入する人には、明確な特徴がある。
「都心への通勤30〜40分圏で、生活利便性も重視したい」という合理的な判断をする層だ。
町田市での生活で満足な点として、「自然が多い」「買い物の利便性が良い」「交通の利便性が良い」が挙げられている。
内覧時には、この「三拍子」を強調できる状態に物件を整えておくべきだ。
「近くに大型商業施設がある」「駅まで徒歩圏」「公園や緑地が近い」──この3点を具体的にアピールできるかが勝負を分ける。
金利上昇局面での現実的な価格設定
2026年にかけて物価や金利が変化する中で、これから家賃は上がるのか、今が買いどきなのかも気になるところだ。首都圏全体で賃貸住宅の成約賃料が上昇している流れがある。
住宅ローン金利の上昇は、買い手の購入可能額を直接圧縮する。
2024年に5,000万円借りられた人が、金利上昇により2026年には4,500万円しか借りられないケースも珍しくない。
「この価格で買える人が、まだ市場にいるか」という視点を常に持つべきだ。
売却成功のための具体的アクション
町田市でマンションを売却する際の、具体的なアクションリストを示す。
第一に、複数の仲介会社から査定を取る。最低3社、できれば5社。
第二に、査定額の「根拠」を必ず確認する。「なぜこの価格なのか」を説明できない会社は危険だ。
第三に、町田市内の同条件物件の売り出し状況を自分でも調べる。ポータルサイトで「町田市」「同じ築年数」「同じ面積」で検索すれば、競合物件が見える。
第四に、再開発計画の進捗を定期的にチェックする。町田市公式サイトで最新情報を確認できる。
第五に、売り出し後3ヶ月で成約しなければ、価格の見直しを検討する。
編集部まとめ
町田市は「商圏人口230万人の商都」「小田急線・JR横浜線が交差するターミナル」「50年ぶりの大規模再開発」「多摩モノレール延伸計画」という複合的な価値要因を持つ。
2026年の公示地価は前年比+3.53％上昇しており、商業地は+5.69％と特に堅調だ。
しかし、将来的な人口減少という構造的課題も見据える必要がある。
再開発期待が価格に織り込まれ始めた「いま」こそ、売却を検討する好機といえる。
「待てばもっと上がるかもしれない」という期待は、しばしば機会損失につながる。
町田市マンション売却の成功は、エリア特性を正確に理解し、適正価格で早期に成約することで実現する。
この知識を武器に、あなたの売却活動を有利に進めてほしい。
執筆：マンション売却ジャーナル編集部
